Demolizione in corso d’opera e variante alla SCIA: illegittimo l’ordine di ripristino (TAR Toscana n. 159 del 31.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La demolizione e ricostruzione di un immobile per il quale sia stata presentata una SCIA di ristrutturazione conservativa non determina di per sé l’inefficacia del titolo originario, ma costituisce, ove non integri variazione essenziale, una variante in corso d’opera legittimabile ex post ai sensi dell’art. 22, comma 2-bis, d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 143 L.R. Toscana n. 65/2014. La disciplina speciale delle varianti prevale su quella ordinaria e consente l’immediata esecuzione delle difformità non essenziali, con posticipazione della formazione del titolo al deposito dello stato finale dei lavori. Il fatto che la demoricostruzione richieda astrattamente il permesso di costruire non osta all’applicazione del meccanismo, che estende l’ambito operativo della SCIA a tutte le difformità non essenziali. Per gli immobili vincolati la variante è ammessa a condizione che la difformità non incida sulla sagoma o, se la incide senza integrare variazione essenziale, previa autorizzazione paesaggistica. L’ordine di cessazione dei lavori e di ripristino presuppone l’accertamento dell’inapplicabilità della disciplina delle varianti in corso d’opera: in mancanza, è illegittimo.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di una palazzina in Prato, presentavano una prima SCIA per demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato, previa autorizzazione paesaggistica. Chiedevano poi l’archiviazione di quella segnalazione e depositavano una nuova SCIA per ristrutturazione edilizia conservativa, con consolidamento statico mediante telaio in cemento armato, unitamente a CILAS per accedere al c.d. Superbonus.

Nel corso dei lavori si formavano rilevanti lesioni alle murature perimetrali, con conseguente quasi completa demolizione delle stesse per ragioni di sicurezza. A seguito di sopralluogo, il Comune di Prato contestava la violazione urbanistico-edilizia, sospendeva i lavori e, ritenendo che la demolizione avesse fatto venir meno gli effetti della SCIA conservativa e dell’autorizzazione paesaggistica, dichiarava l’inefficacia dei titoli, ordinando la cessazione dei lavori di ricostruzione e la demolizione delle opere realizzate. I proprietari impugnavano il provvedimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di acquiescenza: l’ordine di sospensione dei lavori non è antecedente necessario del provvedimento di demolizione che il privato abbia l’onere di impugnare, richiamando Consiglio di Stato sez. VII, 25/06/2024, n. 5605. Respinta anche l’eccezione di carenza di interesse, legata alle conseguenze della demolizione in corso d’opera.

Superati i primi due motivi, il Tribunale ritiene fondato il terzo. Il Comune non ha esercitato un potere di controllo o di autotutela ex art. 19 legge n. 241/1990, ma ha ritenuto che i titoli si riferissero a un intervento diverso da quello realizzato. L’assunto non regge: l’art. 22, comma 2-bis, d.P.R. n. 380/2001 disciplina le varianti in corso d’opera come regime speciale, che consente di evitare la sospensione dei lavori per ogni variazione non essenziale, legittimandola ex post con SCIA unitamente allo stato finale.

La regola speciale comporta due effetti: il titolo edilizio resta la SCIA anche se la tipologia delle opere avrebbe astrattamente richiesto il permesso di costruire, e la formazione del titolo è posticipata al momento dell’intervento. L’art. 143 L.R. n. 65/2014 estende il meccanismo alle varianti alla SCIA. Per gli immobili vincolati la variante è ammessa se non incide sulla sagoma o, in caso di variazione non essenziale che la modifichi, previa autorizzazione paesaggistica; il punto a.31 dell’allegato A al d.P.R. n. 31/2017 esclude la necessità di nuova autorizzazione quando l’edificio ricostruito conservi la sagoma preesistente.

Il Comune, quindi, ha errato nel ritenere che la demolizione imponesse un nuovo titolo e una nuova autorizzazione paesaggistica senza verificare i limiti della disciplina speciale. Il quarto motivo resta assorbito, poiché le varianti si applicano a prescindere da eventi di forza maggiore. Il quinto e il sesto sono assorbiti. È invece fondato il settimo: l’ordine di ripristino postula il preventivo accertamento dell’inapplicabilità delle varianti in corso d’opera, che il Comune non ha svolto. Assorbiti l’ottavo e il nono motivo. Il ricorso è accolto, con annullamento del provvedimento e spese compensate.