L’ordine di demolizione tra giudicato esterno e motivazione per relationem (C.G.A.R.S. n. 633 del 23.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato amministrativo di rigetto copre non solo il dispositivo, ma anche gli accertamenti che ne costituiscono il presupposto logico-giuridico necessario. Una volta accertata con sentenza definitiva l’assenza del titolo edilizio originario, l’ordinanza di demolizione che da tale accertamento consegue non può essere contestata sul presupposto dell’abusività. L’ordine di demolizione di un immobile sine titulo costituisce esercizio di un potere doveroso e vincolato e non richiede una motivazione ulteriore rispetto al ripristino della legalità violata. La motivazione per relationem è legittima quando richiama una pronuncia giurisdizionale resa inter partes e relativa al medesimo bene. Il tempo trascorso e la buona fede dell’acquirente non integrano un affidamento qualificato opponibile al potere repressivo.

Il Fatto

La controversia riguarda l’ordinanza con cui il Comune di Catania ha ingiunto alla proprietaria la demolizione di un immobile e il ripristino dello stato dei luoghi. L’appellante aveva acquistato il cespite nel 2007; nell’atto di compravendita la parte venditrice dichiarava che la costruzione risaliva a epoca anteriore al 1964, in conformità agli strumenti urbanistici allora vigenti.

A seguito di una D.I.A. del 2014 per ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, il Comune annullava in autotutela il titolo, ritenendo non documentata la regolarità edilizia originaria. Il ricorso avverso tale determinazione era respinto con sentenza del TAR Sicilia n. 2676 del 2015, passata in giudicato, che accertava la realizzazione del manufatto in assenza del titolo prescritto dall’art. 31 della legge n. 1150 del 1942. Seguiva l’ordinanza di demolizione del 12 ottobre 2017, impugnata senza successo davanti al TAR, che respingeva con la sentenza n. 3097 del 2023. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio delimita il thema decidendum muovendo dalla portata preclusiva del precedente giudicato. La questione se il bene necessitasse del titolo edilizio è ormai irretrattabile: la sentenza del 2015 non si fondava su un profilo meramente procedimentale, ma sull’accertata assenza del titolo originario. Tale statuizione costituisce l’antecedente logico-giuridico necessario della decisione e, secondo la concezione sostanziale del giudicato amministrativo, se ne estende l’autorità anche alle premesse inscindibili.

La non perfetta identità dei provvedimenti impugnati nei due giudizi non muta la conclusione: l’annullamento della D.I.A. e l’ordinanza di demolizione sono atti distinti, ma si radicano nel medesimo presupposto. Sono pertanto precluse le deduzioni volte a contestare l’abusività originaria del manufatto, incluse quelle fondate sulle dichiarazioni notarili o sull’art. 40 della legge n. 47 del 1985.

Superata questa soglia, resta scrutinabile la sufficienza della motivazione. Il provvedimento del 2017 richiama l’annullamento della D.I.A. e la sentenza del 2015, resa inter partes sullo stesso compendio immobiliare. La motivazione per relationem è legittima quando l’atto richiamato consente al destinatario di ricostruire l’iter logico seguito: nel caso di specie l’esigenza è soddisfatta, non essendo il rinvio rivolto a un atto ignoto o genericamente evocato.

Il Collegio richiama l’Adunanza plenaria n. 9 del 2017, secondo cui l’ordine di demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da titolo, per la sua natura vincolata, non richiede una specifica motivazione sulle ragioni di interesse pubblico ulteriori rispetto al ripristino della legalità, né una comparazione con gli interessi privati. Il decorso del tempo non fonda un affidamento alla conservazione di una situazione contra ius. Nella specie, peraltro, l’inerzia dell’Amministrazione non è qualificata: la vicenda repressiva si è attivata nel 2014, in occasione della verifica imposta dalla D.I.A.

Quanto agli elementi invocati dall’appellante, le dichiarazioni dell’atto di compravendita, le iscrizioni ipotecarie del 1958, il decreto di trasferimento del 1977 e l’autorizzazione comunale n. 335 del 2007 non valgono a integrare un affidamento qualificato. La commerciabilità civilistica e la legittimità edilizia appartengono a piani distinti. L’appello è respinto con integrale compensazione delle spese, in ragione della singolarità della vicenda.