Demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione non conforme al P.R.G. (TAR Sicilia n. 3169 del 25.09.2024)

Principi di diritto (Massima)
La demolizione e ricostruzione di un fabbricato preesistente che si traduca nella realizzazione di un’opera tipologicamente e funzionalmente diversa integra un novum rispetto all’edificio originario e va assoggettata a valutazione di conformità alla destinazione urbanistica dell’area. Il rilascio di un titolo edilizio, anche in sanatoria, non è idoneo a modificare la destinazione urbanistica impressa dal P.R.G. e non giustifica la reiterazione di una precedente disapplicazione delle previsioni di Piano. La destinazione a “servizi pubblici” non è compatibile con la realizzazione e la gestione in locazione di un parcheggio privato, attività di carattere speculativo. In difetto di conformità, l’intervento richiede lo strumento del piano particolareggiato e non può essere assentito con semplice permesso di costruire.

Il Fatto

Una società ha chiesto al Comune di Milazzo il rilascio di un permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione di un compendio immobiliare, già di proprietà di un ente consortile e in parte utilizzato per attività commerciali, da destinare a un parcheggio privato di 142 box auto in doppio alloggiamento, per 284 posti auto e un volume complessivo di mq. 15.339,58.

Il Comune ha negato il titolo con un’ordinanza dirigenziale, rilevando carenze documentali e, soprattutto, il contrasto del progetto con la destinazione dell’area nel vigente P.R.G., classificata come “Servizi esistenti – Amministrazione e servizi pubblici”. La società ha impugnato il diniego, unitamente al parere tecnico contrario, deducendo difetto di motivazione, continuità della destinazione commerciale dell’immobile e, in subordine, l’applicabilità della disciplina regionale sul mutamento d’uso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rigetta il ricorso e individua nella incompatibilità urbanistica il nucleo decisivo della vicenda. La destinazione dell’area a servizi pubblici rende non conforme la realizzazione di un parcheggio privato destinato alla locazione: si tratta di utilizzo nuovo e diverso, non riconducibile alle “Attività amministrative e servizi pubblici” previste dal Piano regolatore.

Il TAR respinge la tesi della continuità tra edificio preesistente e opera in progetto. Il progetto costituisce un novum: non vi è alcuna continuità tra il vecchio immobile, usato per le attività istituzionali dell’ente consortile, e il nuovo manufatto, destinato a finalità diverse, di carattere speculativo. Rimane indimostrata la precedente adibizione dell’intero edificio a destinazione commerciale. La concessione in sanatoria richiamata non è decisiva, perché un semplice titolo edilizio non modifica la destinazione urbanistica dell’area, e una precedente disapplicazione delle previsioni di Piano non assume valore normativo modificativo.

Quanto all’art. 26 della l.r. n. 16/2016, la norma non trova applicazione: non si discute di mutamento d’uso dell’immobile, ma del rispetto della destinazione urbanistica dell’area e dei vincoli conformativi della pianificazione. Manca inoltre il requisito della risalenza dell’immobile a data anteriore al 1976, posto che la stessa ricorrente ha richiamato una sanatoria del 2002.

Il Collegio ritiene coerente con l’art. 28 delle N.T.A. la valutazione dell’Amministrazione, che ha ritenuto l’intervento incompatibile in assenza del piano particolareggiato necessario per le localizzazioni di progetto. La mancata approvazione del piano da oltre trent’anni non è imputabile all’ente: la società avrebbe potuto proporne la redazione, anziché affidarsi al permesso di costruire, titolo valido solo per progetti conformi e meramente attuativi.

Nessun rilievo assume lo schema di massima del nuovo P.R.G., che collocherebbe l’area in zona “B mista”: le indicazioni di uno strumento urbanistico in fase di elaborazione sono prive di vincolatività, secondo il principio richiamato dal T.A.R. Campania Salerno, Sez. I, n. 1668 del 22.7.2013. Assorbita, infine, la censura sul contraddittorio procedimentale, per il carattere vincolato delle valutazioni e per l’effetto assorbente della difformità urbanistica. Le spese sono compensate.