Destinazione commerciale in zona C1 e prevalenza dell’area residenziale (TAR Sicilia n. 2905 del 14.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In zona classificata dal P.R.G. come C1, a destinazione residenziale permanente, l’art. 60 del regolamento edilizio comunale non vieta gli insediamenti commerciali. La funzione complementare e accessoria dell’insediamento commerciale rispetto alla destinazione residenziale prevalente deve essere valutata con riferimento all’area nel suo insieme e non al singolo fabbricato. Ne consegue che un edificio esclusivamente commerciale non è incompatibile con la zona, purché la destinazione commerciale resti residua rispetto alla destinazione residenziale dell’area. Il diniego che si fondi sulla sola circostanza che il progetto prevede un immobile commerciale è pertanto illegittimo. È inoltre viziato da difetto di motivazione il provvedimento che richiami in modo generico il contrasto con non meglio precisati parametri di legge e la carenza dei presupposti del permesso di costruire convenzionato.

Il Fatto

La società ricorrente ha chiesto al Comune il rilascio di un permesso di costruire convenzionato ai sensi dell’art. 20 della legge regionale n. 16/2016 per realizzare un fabbricato a destinazione commerciale su un terreno classificato in zona C1 dal vigente strumento urbanistico. L’area è collegata alle reti di distribuzione primaria e si colloca in un ambito residuo di pianificazione attuativa.

Il Comune ha dapprima comunicato i motivi ostativi, poi ha respinto l’istanza con provvedimento definitivo, confermando il ritenuto contrasto del progetto con le previsioni del P.R.G. e con l’art. 60 del regolamento edilizio comunale, sul presupposto che la destinazione commerciale non potesse considerarsi residua, ma prevalente ed esclusiva rispetto alla destinazione di zona. La società ha impugnato il diniego davanti al TAR, deducendo l’illegittimità dell’atto per violazione delle norme regionali sul permesso convenzionato, eccesso di potere e difetto di motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo di riferimento, richiamando il testo dell’art. 20 della legge regionale n. 16/2016, che ammette il rilascio del permesso di costruire convenzionato nei lotti interclusi e nelle aree residue sottoposte a pianificazione attuativa, in presenza delle opere di urbanizzazione primaria e con l’impegno del richiedente a realizzare a proprie spese le reti mancanti.

Il Collegio rileva che il P.R.G. prevede nella zona C1 insediamenti residenziali di uso permanente e che l’art. 60 del regolamento edilizio comunale vieta in tali zone solo la costruzione di edifici a carattere industriale, consentendo invece i laboratori artigianali che non arrechino disturbo alle abitazioni adiacenti. Da questa disciplina il Tribunale ricava che la norma regolamentare non esclude gli insediamenti commerciali, i quali svolgono una funzione complementare e accessoria rispetto alla destinazione residenziale prevalente e sono funzionali al miglior godimento degli immobili residenziali.

Il passaggio centrale della decisione riguarda il criterio di valutazione della prevalenza. La destinazione residenziale prevalente deve essere riferita non al singolo fabbricato, ma all’area di espansione residenziale nel suo insieme. Non è quindi condivisibile l’argomentazione del Comune secondo cui le destinazioni commerciali proposte nel progetto sarebbero sostanzialmente prevalenti ed esclusive rispetto alla destinazione di zona. Benché l’intervento sia esclusivamente commerciale, ciò che rileva è che la destinazione commerciale rimanga residua rispetto alla destinazione residenziale dell’area. Sul punto il Collegio richiama espressamente Cons. Stato, Sez. IV, 22 luglio 2024, n. 6599.

Il Tribunale ravvisa inoltre un autonomo vizio di difetto di motivazione. L’atto impugnato richiama genericamente il contrasto con non meglio precisati parametri di legge e deduce in modo generico la carenza dei presupposti di cui all’art. 20 della legge regionale n. 16/2016, senza indicare le ragioni della ritenuta incompatibilità.

Il ricorso è pertanto accolto e il provvedimento di diniego annullato, fatti salvi gli ulteriori provvedimenti che l’Amministrazione intenderà adottare sulla base di una corretta applicazione della disciplina urbanistica. Le spese processuali sono compensate tra le parti in ragione della particolarità della vicenda.