Difformità interne non descritte viziano l’ordine di demolizione per difetto di motivazione (Cons. Stato n. 6752 del 01.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione e ripristino dei luoghi che contesti, tra gli abusi accertati, generiche difformità nella distribuzione interna anche strutturale, senza che tale accertamento trovi riscontro nel sottostante verbale di abusivismo edilizio richiamato nel provvedimento, è viziato per difetto di motivazione e di istruttoria e va annullato in parte qua. Nel resto, la legittimità dell’atto amministrativo si valuta alla stregua della normativa vigente al momento della sua adozione, con conseguente irrilevanza della normativa sopravvenuta e della dedotta sanabilità delle opere. La realizzazione di una piscina interrata a servizio di un fabbricato residenziale integra nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, richiede permesso di costruire e non è qualificabile come mera pertinenza urbanistica.

Il Fatto

Il proprietario di un compendio immobiliare impugnava davanti al TAR Lazio l’ingiunzione con cui il Comune ordinava la demolizione di opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi, contestando otto violazioni. Il ricorrente deduceva la genericità dell’atto, la natura non edilizia delle opere minori, la loro riconducibilità a sistemazioni esterne e l’applicabilità del cosiddetto decreto “Salva Casa”. Il TAR respingeva il ricorso. Proponeva appello, dolendosi anche del mancato rinvio dell’udienza in attesa dei regolamenti regionali attuativi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie l’appello solo con riferimento al punto 8 dell’ordinanza, relativo alle difformità nella distribuzione interna anche strutturale. La motivazione dell’atto è sul punto generica, e la mancata definizione delle opere risulta evidente considerando che il provvedimento richiama il verbale di accertamento di abusivismo edilizio, il quale non contiene alcun riferimento a tali difformità interne.

Per il resto l’appello è infondato. Il collegio osserva che lo scrutinio di legittimità deve riferirsi alla normativa vigente al momento in cui l’atto impugnato è stato adottato, non a quella successiva. Il rinvio dell’udienza non poteva dunque essere accordato, poiché l’attesa di futuri ed eventuali provvedimenti regionali non può paralizzare l’esercizio della giurisdizione.

La dedotta sanabilità delle opere è parimenti irrilevante: eventuali procedimenti di sanatoria sono estranei ai provvedimenti impugnati e non possono essere invocati in questa sede. Quanto alla perizia di parte, depositata in giudizio in data 24 aprile 2025, essa valuta i manufatti nella loro singolarità; il Comune ha invece correttamente considerato le opere nel loro insieme, pervenendo alla conclusione che esse hanno determinato una palese alterazione del territorio, richiedente la previa acquisizione del titolo edilizio.

Le obiezioni sulla natura non edilizia delle opere minori sono contraddette dai rilievi tecnici ufficiali, che ne hanno accertato la consistenza materiale, la volumetria significativa e la permanenza, oltre all’evidente impatto cumulativo: caratteristiche che le sottraggono alle mere sistemazioni esterne escluse da autorizzazione dall’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001. La natura pertinenziale non ne muta la qualificazione di abusi edilizi.

Quanto alla piscina interrata, la sua realizzazione comporta opere invasive e durevoli sul suolo, idonee a trasformare stabilmente il territorio. Essa integra nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 e richiede permesso di costruire, non essendo qualificabile come pertinenza urbanistica neppure in presenza di dimensioni contenute, in difetto di espressa disciplina derogatoria. L’ordinanza non dispone l’acquisizione al patrimonio comunale, ma si limita a prevederla in caso di mancata ottemperanza. La sentenza impugnata è annullata limitativamente al punto 8; nel resto l’appello è respinto, con compensazione delle spese per soccombenza reciproca.