Sanatoria e doppia conformità: titolo scaduto e volumetria, diniego legittimo (TAR Marche n. 234 del 29.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di permesso di costruire in sanatoria è legittimo quando l’intervento non risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella coeva alla realizzazione, difettando il requisito della doppia conformità. Il titolo edilizio precedentemente rilasciato, mai eseguito e non prorogato nei termini di inizio e ultimazione dei lavori, decade di diritto per la parte non realizzata e non può fondare alcuna aspettativa sulla volumetria preesistente. L’accertamento di conformità e la conseguente ordinanza di demolizione costituiscono atti a contenuto sostanzialmente vincolato in presenza di contrasto con le vigenti disposizioni del piano regolatore.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di una porzione di fabbricato nel Comune di Fano, composta da un’unità immobiliare su due piani. Un precedente proprietario aveva demolito il muro di prospetto e il solaio di copertura, ormai inagibile, mantenendo integri i tre muri perimetrali e la pavimentazione. L’area veniva poi coperta con una tettoia in legno, destinata a garage.

Dopo accertamenti della Polizia Municipale, che rilevavano l’abuso, la ricorrente presentava istanza di permesso in sanatoria. Il Comune la respingeva con provvedimento del 6 ottobre 2011, per aumento di volumetria e di indice edificatorio in contrasto con l’art. 26 delle NTA del PRG. Seguiva l’ordinanza di demolizione n. 327 del 6 settembre 2012. La ricorrente impugnava entrambi gli atti, dapprima con ricorso straordinario, poi trasposto in sede giurisdizionale, contestando la violazione del PRG e l’illegittimità derivata dell’ordine di demolizione.

La Motivazione della Corte

Il TAR Marche respinge il ricorso e i motivi aggiunti. La questione centrale riguarda la doppia conformità: l’intervento deve essere conforme sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione, sia a quella in essere al momento della domanda di sanatoria.

La difesa della ricorrente si fondava su una DIA del 21 giugno 2005, che prevedeva il completamento dell’area garage con copertura in legno. Il Collegio rileva però che tale titolo non è mai stato eseguito e che non sono state richieste proroghe. Richiamando l’art. 15 del d.P.R. n. 280/2001, il Tribunale ricorda che il termine per l’inizio dei lavori non può superare un anno dal rilascio del titolo e quello di ultimazione i tre anni dall’inizio. Decorsi tali termini, il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, salvo proroga richiesta prima della scadenza.

La ricorrente non ha né dichiarato né provato l’effettiva realizzazione dei lavori, né documentato alcuna proroga. Il titolo del 2005 è quindi irrilevante ai fini della legittimità dei provvedimenti impugnati, come già confermato in sede cautelare con l’ordinanza n. 539/2012.

Da ciò deriva la non conformità dell’opera al PRG vigente, che non consente l’aumento della superficie coperta nei lotti con superficie inedificata inferiore a mq 500. Il Collegio osserva che la classificazione dell’area come non edificata, contenuta negli elaborati di piano, è contestata solo genericamente e non è stata oggetto di tempestiva impugnazione.

Il sopralluogo del 14 dicembre 2010 e la documentazione fotografica dimostrano la realizzazione di una tettoia appoggiata sui muri di confine, con aumento di volumetria e creazione di un nuovo vano adibito a garage. Manca dunque la doppia conformità, data l’impossibilità di ampliare le superfici coperte dopo l’entrata in vigore dell’art. 26 delle NTA approvate con delibera consiliare nel 2009. Il Collegio qualifica il diniego di sanatoria e l’ordine di demolizione come atti a contenuto sostanzialmente vincolato in presenza di contrasto con le previsioni di piano, e compensa le spese per la particolarità della questione.