Distanze legali e demolizione-ricostruzione: rileva la disciplina sopravvenuta (Cass. civ. Sez. II n. 20727 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, il giudice di merito deve accertare la natura dell’intervento edilizio di demolizione e ricostruzione alla luce della nozione di ristrutturazione edilizia come ampliata dall’art. 10, comma 1, lett. b), d.l. n. 76/2020, conv. dalla legge n. 120/2020, che ricomprende gli interventi con modifica di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori e i regolamenti edilizi comunali, pur avendo valenza integrativa dell’art. 873 cod. civ., sono subordinati alle norme primarie e devono essere interpretati in conformità alle novità legislative sopravvenute. Il comma 1-ter dell’art. 2-bis d.P.R. n. 380/2001 consente, in ogni caso di demolizione e ricostruzione, il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, anche con ampliamenti fuori sagoma, purché si tratti di incrementi volumetrici aventi carattere di incentivo o natura premiale.

Il Fatto

Il proprietario di una villetta convenne in giudizio la società proprietaria del fondo confinante. Quest’ultima, negli anni 2006-2008, aveva demolito un piccolo fabbricato unifamiliare e realizzato una palazzina di più piani, con ampliamento e sopraelevazione, mantenendo le distanze preesistenti dal confine e dalla villetta, inferiori a quelle legali.

Il contribuente di primo grado dichiarò che l’edificio realizzato costituiva nuova costruzione e non ristrutturazione, condannando la società all’arretramento a cinque metri dal confine e al risarcimento dei danni. La Corte d’appello rigettò il gravame. La società ricorse per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente rigettato le eccezioni di inammissibilità riferite alla genericità del ricorso, precisando che il requisito dell’autosufficienza va interpretato in modo elastico e non può tradursi nell’onere di integrale trascrizione degli atti, ove il contenuto sia puntualmente indicato.

Il primo motivo, con cui si lamentava la mancata evocazione in giudizio del creditore ipotecario quale litisconsorte necessario, è stato dichiarato inammissibile per novità della censura. La Corte ha osservato che l’azione di rispetto delle distanze è modellata sullo schema dell’actio negatoria servitutis e va esperita nei confronti del proprietario confinante; al creditore ipotecario è estranea la titolarità di posizioni dominicali, essendo la sua tutela apprestata dall’art. 2812 cod. civ.

Nel merito, i giudici hanno esaminato congiuntamente il secondo e terzo motivo, riguardanti la nozione di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia. Hanno respinto l’eccezione di giudicato sulla qualificazione operata in primo grado, richiamando il principio della minima unità suscettibile di acquisire la stabilità del giudicato interno: l’impugnazione di un solo elemento della sequenza fatto-norma-effetto riapre la cognizione sull’intera statuizione.

La Corte ha poi valorizzato i principi iura novit curia in materia di distanze, che attribuiscono al giudice il potere-dovere di acquisire d’ufficio la conoscenza delle prescrizioni integrative dell’art. 873 cod. civ. Ha rilevato che la nozione di ristrutturazione edilizia è stata ampliata dalle modifiche all’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, che ora ricomprende la demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma, prospetti e sedime.

Richiamando la circolare interministeriale del 2 dicembre 2020, la Corte ha evidenziato che le nuove previsioni dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001 consentono la ricostruzione nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Le N.T.A. e i regolamenti edilizi comunali, pur integrando l’art. 873 cod. civ., devono adeguarsi alle novità normative. Il rinvio alla Corte d’appello impone di accertare se l’aumento di volume rientri tra gli incentivi che consentono il mantenimento delle distanze preesistenti.

Il quarto e quinto motivo, relativi all’omesso esame del preteso abuso edilizio dei confinanti e alla sostituzione della riduzione in pristino con il risarcimento, sono stati dichiarati inammissibili per mancato rispetto dell’onere di indicare le ragioni della doppia conforme ex art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ. Il ricorso è stato accolto limitatamente al secondo e terzo motivo.