Distanze legali tra pareti finestrate anche nel recupero del sottotetto (TAR Lombardia n. 2087 del 08.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il recupero del sottotetto con modifica delle altezze di colmo e di gronda costituisce nuova costruzione ai fini del computo delle distanze, con la conseguenza che la regola delle distanze legali tra pareti finestrate si applica anche alle sopraelevazioni. La deroga ai parametri edilizi prevista dalla normativa regionale non si estende alla disciplina civilistica delle distanze, né opera quando lo strumento urbanistico riproduce precetti inderogabili di rango superiore. La distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate antistanti si applica anche quando le porzioni appartengono a un unico edificio, poiché la norma persegue finalità igienico-sanitarie di interesse generale e non la tutela della riservatezza del frontista. Per parete finestrata si intende ogni parete munita di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno. La frontistanza ricorre quando l’avanzamento lineare di una facciata incontra l’altra almeno per un segmento.

Il Fatto

I ricorrenti propongono istanza di permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione edilizia avente ad oggetto il recupero del sottotetto della propria abitazione, inserita in un unico edificio comprendente più unità immobiliari autonome, insistente sul medesimo mappale. Il progetto prevede la modifica delle altezze di colmo e di gronda, con altezza media ponderale non superiore a 2,40 metri, e la creazione di una nuova stanza abitabile.

Il Comune rigetta l’istanza richiamando l’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 in materia di distanze tra pareti finestrate, ritenuto applicabile anche all’edificio unitario composto da proprietà funzionalmente indipendenti. I ricorrenti impugnano il diniego deducendo violazione e falsa applicazione della stessa disposizione, eccesso di potere per travisamento dei presupposti, difetto di istruttoria e contraddittorietà rispetto a precedenti titoli edilizi rilasciati ai vicini.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione attraverso un triplice ordine di valutazioni: applicabilità della disciplina sulle distanze, sussistenza della frontistanza e presenza di almeno una parete finestrata, verifica della violazione della distanza minima. Sul primo profilo, la giurisprudenza amministrativa richiamata (Cons. Stato n. 7741 del 2021) conferma che la modifica dell’altezza dell’edificio integra gli estremi della nuova costruzione e che la regola del comma 2 dell’art. 9 citato è applicabile alle sopraelevazioni, dovendo essere rispettata anche nel recupero dei sottotetti.

Quanto alla disciplina regionale, il Tribunale ribadisce che la deroga prevista dall’art. 64, comma 2, L.R. Lombardia n. 12/2005 ai limiti degli strumenti di pianificazione comunale non si estende alla disciplina civilistica sulle distanze e non opera quando lo strumento urbanistico riproduce disposizioni inderogabili di rango superiore.

Il Collegio esclude poi che l’appartenenza delle unità a un unico stabile impedisca l’applicazione della norma. Poiché l’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 mira a stabilire un’idonea intercapedine nell’interesse pubblico e non a salvaguardare la riservatezza del frontista, non assume rilievo distintivo che si tratti di corpi di uno stesso edificio o di edifici distinti. Le distanze minime tutelano bisogni collettivi di igiene e sicurezza e trovano ingresso anche quando le pareti contrapposte appartengono a un’unica costruzione.

La disposizione è inoltre inderogabile: il giudice deve applicarla direttamente e in via sostitutiva qualora gli strumenti urbanistici non vi si conformino. È quindi irrilevante che il P.G.T. vigente non prevedesse espressamente l’applicazione dei limiti alle pareti del medesimo edificio, avendo comunque fissato la distanza minima di dieci metri nelle zone B.

Sull’accertamento in fatto, la relazione istruttoria disposta dal Tribunale ha confermato la frontistanza e la distanza media di 4,13 metri, con un minimo di 4,03 e un massimo di 4,23, oltre lo spessore del muro di 0,27 metri. La parete dei controinteressati è finestrata, essendo interessata da una porta-finestra di accesso al terrazzo e da due ulteriori finestre. Le contestazioni dei ricorrenti sul muro sormontato da balaustra sono dichiarate inammissibili, perché introdotte per la prima volta dopo l’istruttoria e quindi da far valere con motivi aggiunti, e comunque infondate, non potendo il concetto di muro ricomprendere la balaustra. Il ricorso è pertanto respinto.