Doppia conformità e cessione di cubatura successiva all’abuso (TAR Sicilia n. 2961 del 03.09.2024)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria edilizia ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 esige la c.d. doppia conformità: l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. La conformità va verificata con riferimento alla situazione esistente al momento dell’abuso, con la conseguenza che una cessione di cubatura intervenuta in epoca successiva non può essere invocata per dimostrare la regolarità dell’opera. Il contratto preliminare di compravendita, privo di data certa e di efficacia traslativa, non prova la disponibilità del lotto cedente alla data dell’edificazione, né giova al coniuge non stipulante. In presenza di un provvedimento plurimotivato, la legittimità di una sola delle ragioni poste a fondamento dell’atto è sufficiente a sorreggerlo, rendendo superfluo l’esame degli ulteriori motivi.

Il Fatto

La ricorrente aveva realizzato, in assenza di titolo edilizio, un immobile destinato a civile abitazione in area classificata agricola dal PRG. Presentava quindi istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, prospettando il trasferimento di volumetria da un lotto vicino per giustificare il volume edificato. Il Comune di Caltagirone comunicava l’avvio del procedimento di diniego, fondato su plurime ragioni: mancata dimostrazione della doppia conformità, asserita impossibilità nel 2007 del trasferimento di cubatura tra lotti non contigui, violazione delle distanze dai confini e acquisizione del lotto cedente in epoca successiva all’abuso.

Il diniego veniva impugnato davanti al TAR Sicilia, sede di Catania, con ricorso integrato da motivi aggiunti avverso il provvedimento che aveva riconfermato il rigetto all’esito del riesame. Il Comune eccepiva in via preliminare l’inammissibilità del ricorso e nel merito ne chiedeva il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio qualifica il provvedimento impugnato come plurimotivato, cioè fondato su una pluralità di presupposti autonomi, ciascuno idoneo a sorreggere la decisione dell’amministrazione. Su questa base ritiene legittimo il rigetto dell’istanza di sanatoria nella parte in cui l’amministrazione ha escluso la conformità urbanistica dell’opera al momento della sua realizzazione.

Il passaggio decisivo riguarda la cessione di cubatura. Secondo il Tribunale, la sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non può mai fondarsi su cessioni di volumetria successive alla realizzazione dell’abuso, perché inoperanti rispetto al momento in cui l’opera è stata edificata. Nella specie, al momento dell’edificazione nessuna cessione era stata posta in essere né trascritta nei registri immobiliari: alle condizioni allora esistenti l’immobile non avrebbe potuto ottenere alcun permesso edilizio regolare.

Diventa perciò dirimente la mancata prova della titolarità o disponibilità del lotto cedente alla data dell’abuso. L’opera, sia che risalga al 2004 secondo la ricorrente, sia al 2007 secondo il provvedimento, è comunque antecedente all’atto di compravendita del terreno, risalente al 2008. Il Collegio esclude rilievo al preliminare di vendita: si tratta di scrittura privata non registrata, inidonea a fornire data certa; il preliminare ha mera efficacia obbligatoria e non trasferisce la proprietà; e, per costante giurisprudenza richiamata nel testo, dal preliminare stipulato da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale non sorge alcun diritto in capo al coniuge non stipulante, neppure in caso di anticipata immissione in possesso. Tali rilievi escludono la doppia conformità e confermano la legittimità del diniego, con conseguente infondatezza del motivo sulla disponibilità anticipata della cubatura.

Poiché la legittimità di una sola delle ragioni è sufficiente a sorreggere l’atto, il Tribunale dichiara superfluo l’esame degli ulteriori profili di doglianza. Il rigetto del ricorso principale travolge anche i motivi aggiunti, che riproponevano in via derivata le stesse censure. Quanto alle garanzie procedimentali, il Collegio richiama l’art. 21-octies, secondo comma, legge n. 241/1990: il provvedimento a natura vincolata non è annullabile quando è palese che il suo contenuto non avrebbe potuto essere diverso. Il privato deve allegare gli elementi che, se introdotti nel procedimento, avrebbero potuto mutare l’esito: nella specie nessun elemento di tal genere è emerso. Ricorso e motivi aggiunti sono pertanto rigettati, con condanna alle spese.