Mediazione immobiliare, dovere di informazione e difformità urbanistiche (Cass. civ. Sez. II n. 32264 del 11.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma I, cod. civ., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza imposta dalla natura professionale dell’attività svolta, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. Ove l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore per l’inadempimento dello specifico dovere di informazione circa irregolarità urbanistiche o edilizie non sanate va valutata con esclusivo riferimento al momento di conclusione dell’affare. L’ambito del danno risarcibile per inadempimento contrattuale è circoscritto dal criterio della regolarità causale: sono risarcibili solo i danni diretti e immediati, o mediati e indiretti, che rientrino nella serie delle conseguenze normali del fatto, con esclusione di ogni danno che costituisca mera conseguenza occasionale. Il relativo accertamento è riservato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua e immune da vizi.

Il Fatto

Il ricorrente aveva posto in vendita, nel 2011, un immobile ricevuto in donazione, conferendo mandato di mediazione a un’agenzia immobiliare nel novembre 2011. La donante aveva a sua volta incaricato uno studio tecnico di assicurare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, e il tecnico aveva partecipato all’atto di donazione in qualità di testimone.

Dopo la proposta di acquisto del 2013 e la conclusione dell’affare, sono emerse difformità urbanistiche. Il venditore ha convenuto in giudizio l’agenzia e lo studio, chiedendo la dichiarazione di inadempimento e la condanna solidale al risarcimento. Il Tribunale di Terni ha rigettato la domanda. La Corte d’appello di Perugia, con sentenza n. 642/2021, ha confermato il rigetto nei confronti dell’agenzia e ha accolto parzialmente la domanda risarcitoria verso lo studio, limitandola alla perdita patrimoniale strettamente conseguente alla violazione della diligenza professionale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura l’esclusione della responsabilità dell’agente immobiliare per non avere informato il cliente-venditore delle difformità urbanistiche. La Corte richiama la regola secondo cui l’onere informativo del mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma I, cod. civ., si commisura a quanto egli conosce o avrebbe dovuto conoscere con la diligenza professionale, e ne fissa il momento di riferimento: la responsabilità risarcitoria per l’omessa informazione del promissario acquirente su irregolarità non sanate va valutata con esclusivo riferimento al momento di conclusione dell’affare (Cass. Sez. II n. 11371 del 2.5.2023).

Su questa base la Corte ritiene il motivo infondato. La Corte territoriale ha accertato che l’incarico di mediazione recava barrata la casella della conformità alla normativa edilizia e urbanistica, con conseguente esclusione di tale accertamento dai compiti dell’agenzia; che la documentazione trasmessa dal venditore non comprendeva il progetto di costruzione né la concessione edilizia; che l’agenzia aveva comunque segnalato la difformità rispetto alla planimetria catastale e la necessità di interpellare un tecnico abilitato. L’incarico di ritirare la concessione edilizia del 1978 è stato conferito solo dopo il preliminare, ad affare concluso: è da quel momento che l’agenzia è risultata investita della verifica di conformità urbanistica e del relativo dovere di informazione, che ha adempiuto.

Il secondo motivo contesta la mancata condanna dell’agenzia e la negazione del risarcimento di mancato guadagno ed esborsi. La Corte conferma il rigetto richiamando l’art. 1223 cod. civ.: il risarcimento esige un rapporto causale immediato e diretto tra inadempimento e danno, con esclusione di ogni conseguenza riconducibile a mera occasione. Le somme richieste sono state negate perché dovute a scelte negoziali autonome delle parti, adottate per il protrarsi dei tempi amministrativi della sanatoria, e dunque non riconducibili con rapporto di necessarietà all’inadempimento del professionista.

La Corte ribadisce che l’accertamento del nesso di causalità e della prevedibilità del danno, articolato nel duplice segmento della causalità materiale e di quella giuridica, costituisce apprezzamento di fatto insindacabile in legittimità se sorretto da motivazione adeguata (Sez. II n. 20961 del 8.9.2017; Sez. II n. 18509 del 30.6.2021). Il terzo motivo, che prospetta una violazione dell’art. 91 cod. proc. civ., è inammissibile, perché fondato sul presupposto ipotetico dell’accoglimento delle censure precedenti. Il ricorso è respinto.