Barriere architettoniche: la riforma del 2020 supera i limiti del regolamento condominiale (Cass. civ. Sez. 2 n. 23484 del 18.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, l’art. 2 della l. n. 13 del 1989, nella formulazione novellata dal d.l. n. 76 del 2020, conv. in l. n. 120 del 2020, restringe i limiti opponibili alla realizzazione delle opere, con la conseguenza che le innovazioni dirette a tale scopo non sono in alcun caso considerate voluttuarie ai sensi dell’art. 1121, comma 1, c.c., residuando unicamente il divieto di cui all’art. 1120, comma 4, c.c., relativo al pregiudizio per la statica o la sicurezza del fabbricato. La disciplina del tempus regit actum non osta all’applicazione della novella, anche se sopravvenuta alla delibera, poiché non possono dichiararsi illegittime, né disporsi in riduzione in pristino, le opere comunque consentite dalle norme vigenti al momento della decisione. Restano superati i limiti derivanti dal regolamento condominiale di natura contrattuale, in ragione dei principi di solidarietà condominiale e di accessibilità quale qualità essenziale degli edifici.

Il Fatto

I proprietari di unità immobiliari site nello stabile convenivano in giudizio il condominio, impugnando la delibera assembleare che aveva approvato l’installazione di un ascensore esterno, finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, deducendo la violazione degli artt. 1102, 1117 e 1120 c.c. e del regolamento condominiale. Il Tribunale rigettava le domande e la Corte d’appello, pronunciando sul gravame, confermava la legittimità della delibera, valorizzando la funzione sociale dell’intervento e la sua compatibilità con la destinazione delle parti comuni, sulla base della c.t.u. espletata.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, nel dichiarare il ricorso in parte inammissibile e in parte infondato, affronta preliminarmente le questioni relative alla regolare costituzione del condominio, precisando che la delibera di autorizzazione a resistere vale per tutti i gradi del giudizio e che l’amministratore, anche a fronte dell’annullamento della delibera di nomina, conserva il potere di rappresentanza fino all’avvenuta sostituzione.

Con riferimento al primo motivo, la Corte ne rileva l’inammissibilità, in quanto la doglianza, pur formalmente incentrata sulla violazione di legge, mira in realtà a sottoporre al giudice di legittimità una diversa valutazione del materiale istruttorio, come la lettura della c.t.u., che si risolve in un travisamento del fatto probatorio, non deducibile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., anche in ragione della doppia conforme di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

Quanto al secondo e terzo motivo, la Cassazione ribadisce che l’art. 2 della l. n. 13 del 1989, come novellato dal d.l. n. 76 del 2020, esprime un principio di solidarietà sociale che impone di superare i limiti regolamentari, gravando unicamente il divieto di innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. La Corte precisa che la norma sopravvenuta si applica anche ai giudizi in corso, non potendo essere dichiarate illegittime o essere ridotte in pristino le opere consentite dalla legge vigente al momento della decisione, in ragione del principio di cui alla Corte cost. n. 167 del 1999 e del valore dell’accessibilità quale qualità essenziale degli edifici.

Da ultimo, la Corte esclude la violazione delle maggioranze assembleari, rilevando che l’approvazione dell’opera, intervenuta con il voto favorevole di proprietari rappresentanti una quota pari a 566/1000, risulta comunque conforme al disposto dell’art. 1136, comma 2, c.c., cui l’art. 1120 c.c. rinvia.