Ripartizione spese antincendio autorimesse e criteri derogabili (Cass. civ. Sez. 2 n. 14141 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale ai sensi dell’art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha estensione residuale. Sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro. Sono invece annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni. Quanto alle spese per l’adeguamento alla normativa antincendio di autorimesse interrate, esse vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore della quota se attengono a parti comuni ex art. 1117 c.c.; al contrario, nell’ipotesi in cui l’utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire ad altri condomini, questi ultimi non sono obbligati a contribuire alle spese. I condomini non proprietari dei box devono essere onerati pro quota solo per le spese riguardanti i beni comuni e non per tutte quelle inerenti alle misure antincendio finalizzate a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e nei relativi spazi di manovra. La circostanza che tali opere, costituendo un ostacolo alla diffusione degli incendi, servano indirettamente anche agli altri condomini non influisce sul criterio di ripartizione, che l’art. 1123, secondo comma, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo.

Il Fatto

Un condomino proprietario di un appartamento e di un box impugnava la delibera assembleare con cui erano stati determinati, a maggioranza, i criteri di ripartizione delle spese per l’adeguamento antincendio dell’autorimessa condominiale. Il Giudice di pace dichiarava la nullità della delibera e il Tribunale, in sede di appello, rigettava il gravame del Condominio. Il Condominio ricorreva per cassazione deducendo la violazione degli artt. 1137, 1121 e 1123 c.c. e dell’art. 15 del regolamento contrattuale, che avrebbe previsto la deroga ai criteri legali di riparto per i lavori al piano sottostrada.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente richiamato il principio, fatto proprio dalle Sezioni Unite n. 9839 del 14/04/2021, secondo cui l’azione di annullamento delle delibere assembleari è la regola generale e la nullità ha portata residuale, limitata alla sola ipotesi di deliberazioni che stabiliscano o modifichino a maggioranza i generali criteri di ripartizione delle spese.

Nel caso di specie, la Corte ha rilevato l’infondatezza dei motivi di ricorso. Quanto alla corretta qualificazione dell’opera, l’adeguamento antincendio dell’autorimessa coinvolgeva parti strutturali e comuni dell’edificio, non essendo mera manutenzione. La delibera impugnata aveva però stabilito un criterio di riparto che escludeva i condomini non proprietari di box dalla partecipazione alla quasi totalità delle spese, addossando loro solo una percentuale limitata, riferita alle sole parti comuni. Tale criterio si poneva in contrasto con i principi di cui all’art. 1123 c.c., come chiariti dalla giurisprudenza di legittimità in tema di lavori antincendio di autorimesse interrate.

La Suprema Corte ha richiamato l’orientamento espresso da Sez. 2, n. 24166 del 08/09/2021 e, in precedenza, da Sez. 2, n. 7077 del 22/06/1995. Le spese per gli interventi su parti comuni, che adempiono a una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l’intero edificio, vanno ripartite tra tutti i condomini. Diversamente, se l’utilità riguarda la sola proprietà esclusiva, i non proprietari non sono tenuti a contribuire. La delibera impugnata, prevedendo la partecipazione dei non proprietari di box nella misura massima del 10% alle spese per le sole parti comuni, non rispettava tali criteri e risultava pertanto annullabile.

Quanto al richiamo all’art. 15 del regolamento condominiale, la Corte ne ha escluso la conferenza, poiché tale disposizione non poteva configurare la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., non apportando alcuna specifica deroga alle disposizioni di legge, ribadite anche dall’art. 12 dello stesso regolamento.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del Condominio alla refusione delle spese del giudizio di legittimità.