Delibera nulla per spese di animazione extracondominiali (Cass. civ. Sez. 2 n. 9563 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La delibera dell’assemblea condominiale che includa nel riparto delle spese comuni un servizio non afferente alla gestione delle parti comuni è affetta da nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto, integrando un’ipotesi di difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea, la quale non può perseguire finalità extracondominiali. Le spese di animazione, ove il servizio sia destinato esclusivamente alla struttura ricettiva e sia suscettibile di fruizione separata, non sono necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni né per la prestazione di servizi nell’interesse comune, ai sensi dell’art. 1123 c.c. La qualificazione della delibera in termini di nullità, anziché di annullabilità, non richiede che ricorra la categoria delle innovazioni gravose o voluttuarie di cui all’art. 1121 c.c., ben potendo la pronuncia basarsi sulla natura extracondominiale della spesa.

Il Fatto

Una proprietaria di due appartamenti in un complesso turistico impugnava la delibera con cui l’assemblea condominiale aveva approvato il riparto, tra tutti i condomini, delle spese per il servizio di animazione, nonostante la sua opposizione e la richiesta di esserne esonerata. La struttura ricettiva presente nel complesso aveva sempre offerto e finanziato autonomamente il servizio ai propri ospiti, anche attraverso la consegna di una “tessera club”. Il Tribunale rigettava la domanda, ma la Corte d’appello, in riforma, annullava la delibera nella parte in cui poneva le spese di animazione a carico della condomina dissenziente, qualificandole come innovazione voluttuaria.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso del condominio, correggendo tuttavia la motivazione della sentenza impugnata ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, c.p.c. I primi tre motivi sono stati dichiarati inammissibili: il primo perché non si confrontava con la ratio decidendi basata sulla validità del criterio di ripartizione; il secondo e il terzo perché sollevavano una questione nuova, relativa all’interpretazione del regolamento condominiale, non trattata nel giudizio di merito, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione.

Nel merito, la S.C. ha chiarito che la delibera non introduceva un’innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1121 c.c., mancando un’opera di trasformazione che incidesse sull’essenza della cosa comune. Ha tuttavia ritenuto sufficiente correggere la motivazione, affermando che la nullità della delibera deriva dalla natura extracondominiale delle spese di animazione, non riconducibili alla conservazione e al godimento delle parti comuni né alla prestazione di servizi nell’interesse comune ex art. 1123 c.c.

In applicazione del principio espresso dalle Sezioni Unite n. 9839 del 2021, la Corte ha ricondotto l’ipotesi alla nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto, conseguente al difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea, che non può adottare decisioni su finalità estranee alla gestione condominiale. Ha infine rigettato il quinto motivo, vertente sull’omesso esame di un fatto decisivo, ritenendo la motivazione della sentenza d’appello satisfattiva del requisito del “minimo costituzionale”, e il sesto, per difetto di specificità.