Rifacimento delle scale condominiali e condominio parziale: no all’innovazione (Cass. civ. Sez. II n. 10473 del 22.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il rifacimento delle scale comuni che non alteri l’entità materiale del bene né ne muti la destinazione, ma risponda allo scopo di renderne più comodo e sicuro il godimento, non integra innovazione ai sensi dell’art. 1120 cod. civ. e ricade nell’ambito dell’art. 1102 cod. civ., richiamato in materia condominiale dall’art. 1139 cod. civ. La relativa delibera è pertanto validamente adottata dall’assemblea con le maggioranze previste per le opere di manutenzione dall’art. 1136 cod. civ., restando ferma la ripartizione delle spese secondo l’art. 1124 cod. civ. Il condominio parziale di cui all’art. 1123, comma 3, cod. civ. si configura solo quando un bene sia oggettivamente destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio esclusivo di una parte dell’edificio. Il giudizio sull’eccessiva gravosità o sul carattere voluttuario della spesa costituisce accertamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità.

Il Fatto

Un condomino proprietario di uno degli appartamenti di un edificio composto da cinque unità impugnava la delibera con cui l’assemblea aveva deciso il rifacimento delle rampe delle scale tra il seminterrato e il secondo piano. Il Tribunale rigettava l’impugnazione e la Corte d’Appello di Venezia confermava la decisione, escludendo che l’intervento costituisse innovazione e ritenendo la delibera validamente assunta.

Il condomino ricorreva per cassazione con tre motivi, avversati dal condominio con controricorso e memoria. La questione centrale riguardava la qualificazione dell’opera e il quorum deliberativo, oltre alla dedotta eccessiva gravosità della spesa.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente lamentava la violazione degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ. e degli artt. 1108, 1139 e 2697 cod. civ., sostenendo che i giudici di merito non avessero valutato l’eccessiva gravosità della spesa e la lesione del diritto di proprietà, e che egli avesse assolto l’onere probatorio. La Corte ha rilevato che la Corte d’Appello si era espressamente pronunciata, escludendo la gravosità della spesa in rapporto all’entità ricadente sul condomino dissenziente e al valore dell’immobile, e che l’impossibilità di utilizzare l’appartamento durante i lavori non era stata né allegata con precisione né dimostrata. Le deduzioni in fatto su cui poggiavano le censure probatorie sono state giudicate inammissibili in sede di legittimità.

Con il secondo motivo si denunciava la violazione degli artt. 1120 e 1136 cod. civ. e dell’art. 36 disp. att. cod. civ., per non avere la Corte d’Appello qualificato le opere come innovazione e per il mancato raggiungimento dei quorum, in presenza di condomini parziali. La Corte ha confermato che l’intervento consisteva nella sostituzione di una scala risalente agli anni Cinquanta con una più comoda e conforme alle norme attuali, opera diretta a garantire il miglior godimento della cosa comune.

Richiamando la giurisprudenza di legittimità, la Corte ha ribadito che costituisce innovazione non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che ne alteri l’entità materiale trasformandola, ovvero ne muti la destinazione, cosicché il bene presenti una diversa consistenza o sia utilizzato per fini diversi. Quando invece la modificazione risponde a un uso più intenso e proficuo, si applica l’art. 1102 cod. civ.

Quanto al condominio parziale, la Corte ha ricordato che esso si configura ex lege quando un bene sia destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una parte dell’edificio, venendo meno la contitolarità necessaria di tutti i condomini. La tesi del ricorrente si fondava su un’unica isolata affermazione della sentenza, non collegata al contesto motivazionale, e si riduceva all’allegazione di un fatto, senza confrontarsi con la funzione di accesso al tetto, bene comune. I titoli e gli estratti tavolari non erano neppure riprodotti, in violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ.

Sulle maggioranze, la Corte ha confermato l’accertamento di merito circa il raggiungimento dei quorum dell’art. 1136 cod. civ., risultando tre condomini favorevoli, uno con voto favorevole condizionato e il solo ricorrente contrario. Con il terzo motivo, infine, si censurava la qualificazione della spesa come voluttuaria ex art. 1121 cod. civ.: la Corte ha escluso che il giudizio sul costo e sulla maggiore comodità dell’opera potesse essere rimesso in discussione, trattandosi di accertamento di fatto precluso in cassazione. Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese e raddoppio del contributo unificato.