Esenzione IMU solo per alloggi sociali provati dal contribuente (Cass. civ. Sez. V n. 3823 del 14.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011, convertito con modificazioni dalla legge n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della legge n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli immobili posseduti dagli enti di edilizia residenziale pubblica, ma solo ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali secondo i parametri del d.m. 22 aprile 2008. La sussistenza di tale condizione oggettiva deve essere accertata in concreto con riferimento a ogni singolo immobile, e la relativa prova grava sulla contribuente, trattandosi di regime agevolativo. La detrazione di cui all’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011 non è incompatibile con l’esenzione, potendo i due regimi coesistere. L’esenzione non è subordinata alla presentazione della dichiarazione IMU, prevista dall’art. 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 solo per gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari, restando gli alloggi sociali equiparati all’abitazione principale.

Il Fatto

La controversia ha a oggetto l’IMU pretesa da un Comune nei confronti di un’azienda territoriale per l’edilizia residenziale, che aveva invocato l’esenzione per la totalità dei propri immobili in quanto destinati ad alloggi popolari. La CGT di secondo grado della Basilicata, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello della contribuente, confermando la pretesa impositiva.

Avverso tale decisione la contribuente ha proposto ricorso per cassazione articolato in nove motivi, poi integrati da successiva memoria. Il Comune è rimasto intimato. La questione approda in legittimità per stabilire se l’esenzione spetti indistintamente a tutti gli alloggi degli enti di edilizia residenziale o soltanto a quelli qualificabili come alloggi sociali, e con quali conseguenze sul piano probatorio e dichiarativo.

La Motivazione della Corte

La Corte muove da una premessa netta: non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma soltanto quelli che presentano le caratteristiche di alloggio sociale secondo i parametri del d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati. Il richiamo è alla Sez. V n. 14511 del 23.05.2024 e alla n. 14516 del 2024. La tesi della ricorrente — esente qualsiasi immobile di proprietà dell’ente, a prescindere da caratteristiche e destinazione — è respinta: è la stessa norma a collegare il beneficio ai soli fabbricati destinati ad alloggi sociali.

Il sistema normativo distingue con chiarezza due regimi: da un lato l’esenzione del comma 2, lett. b, dall’altro la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale, che il comma 10 riferisce agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale comunque denominati. La prova della condizione oggettiva di alloggio sociale spetta alla contribuente, trattandosi di esenzione (Sez. V n. 20971 del 26.07.2024).

Su questo punto la sentenza impugnata è censurabile: non ha compiuto alcuna analisi concreta sulla ricorrenza, per gli immobili della ricorrente, della qualità di alloggio sociale, che va accertata in concreto per ogni singolo immobile. I due regimi agevolativi possono coesistere, dovendo essere verificati i rispettivi presupposti applicativi (Sez. V n. 27529 del 23.10.2024). Si configura così il vizio di omesso esame.

Fondato è anche il quinto motivo, relativo alla necessità della dichiarazione. La Corte di legittimità ha già escluso che l’esenzione per gli alloggi sociali sia subordinata alla presentazione della dichiarazione IMU (Sez. V n. 23680 del 28.10.2020). La distinzione, anche ai fini dichiarativi, corre tra alloggi sociali — equiparati alla prima abitazione, non soggetti a imposta — e alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari, che scontano l’IMU sia pure ridotta. L’art. 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 impone la dichiarazione solo per questi ultimi, con la conseguenza che per gli alloggi sociali l’esclusione opera senza onere dichiarativo, secondo la medesima ratio già affermata in tema di ICI (Sez. V n. 37505 del 22.12.2022).

Il primo motivo è invece infondato: la sentenza, in una lettura complessiva, si è pronunciata sull’appello e i refusi segnalati non la invalidano. Non ricorre alcun vizio radicale di motivazione apparente, poiché i giudici di appello hanno statuito sui motivi con chiara ragione decisoria, rigettandoli per difetto dei requisiti dell’esenzione. La sentenza è pertanto cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla CGT di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.