Fiscalizzazione dell’abuso edilizio commisurata al valore dell’intero piano non conforme (Cons. Stato n. 979 del 06.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38 d.P.R. n. 380/2001, che sostituisce la demolizione dell’opera edilizia realizzata sulla base di un permesso di costruire annullato, deve essere commisurata al valore venale dell’intero manufatto interessato dall’abuso, e non alla sola porzione volumetrica che eccede il limite urbanistico violato. La valutazione non può essere atomistica: occorre considerare in modo complessivo la parte dell’edificio che ha tratto vantaggio dalla difformità, identificandosi il “manufatto” nella porzione isolabile del fabbricato e non nella sua totalità. Poiché la sanzione tiene luogo della demolizione, essa ne deve avere la medesima ampiezza, dovendosi escludere che il calcolo si limiti al segmento spaziale modificato. È pertanto legittima la stima che assuma a base il valore dei piani resi abitabili dal superamento dei limiti di altezza, quand’anche il titolo edilizio sia stato annullato per la loro intera consistenza.

Il Fatto

Il Comune rilasciava al ricorrente un permesso di costruire per un complesso residenziale a schiera; una vicina impugnava i titoli e il TAR Veneto li annullava per violazione delle norme sull’altezza massima degli edifici. Il Consiglio di Stato confermava l’annullamento. Nelle more, il Comune reiterava il titolo per una parte dei corpi di fabbrica e, per i restanti, applicava la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, chiedendo all’Agenzia del territorio la quantificazione del valore venale.

Il contribuente impugnava l’ingiunzione e la stima davanti al TAR Veneto, che respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello deducendo che la sanzione andava commisurata al solo valore della porzione eccedente il limite di altezza e lamentando l’omessa considerazione delle osservazioni procedimentali.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Sul primo, rileva anzitutto che la stima dell’Agenzia non ha assunto a base il valore dell’intero complesso, ma solo quello dei secondi piani dei corpi di fabbrica interessati: vi è stata quindi una perimetrazione specifica dell’opera abusiva, con esclusione della dedotta valutazione della totalità degli edifici.

La violazione dei limiti di altezza ha determinato una trasformazione vantaggiosa dei secondi piani, che, in assenza dell’abuso, avrebbero avuto destinazione di sottotetto praticabile. Legittimamente, dunque, i volumi computati sono quelli dell’intero piano, avvantaggiatosi in termini edilizi ed economici della maggiore altezza.

La disciplina dell’art. 38 d.P.R. n. 380/2001 non consente una valutazione atomistica degli interventi. Poiché la sanzione è applicata in luogo della demolizione, ne deve avere la stessa ampiezza: il valore venale va riferito all’intero manufatto, inteso come parte isolabile del fabbricato, e non alla sola difformità planovolumetrica. Nel caso concreto il titolo era stato annullato integralmente, e la stima aveva comunque riguardato solo i piani abusivi.

Il Collegio richiama la propria Sez. IV n. 11212 del 2023, secondo cui la “parte” dell’immobile deve avere compiuta autonomia in base al giudicato di annullamento, non potendosi identificare in un qualsiasi “pezzo” della costruzione abusiva. Il riferimento alla Corte costituzionale n. 22 del 2025 e all’adunanza plenaria n. 17 del 2020 non giova all’appellante: la fiscalizzazione resta deroga eccezionale, e la plenaria conferma che essa opera solo per vizi formali e procedurali.

Sul secondo motivo, la Corte esclude che l’art. 38 preveda la partecipazione dei responsabili alle operazioni di stima (richiamando Sez. VI n. 28 del 2022). I principi partecipativi della legge n. 241/1990 non si applicano ai subprocedimenti tecnici, e il provvedimento finale, di natura vincolata, non avrebbe potuto avere esito diverso. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.