Fiscalizzazione abuso edilizio e stima del valore venale: sindacato sulla discrezionalità tecnica (Cons. Stato n. 6506 del 11.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
La determinazione del valore venale delle opere edilizie abusive, ai fini della fiscalizzazione dell’abuso di cui all’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001, costituisce espressione di discrezionalità tecnica dell’amministrazione. Le relative valutazioni sono pertanto sindacabili dal giudice amministrativo nei soli limiti della logicità, della ragionevolezza e della congruità dell’istruttoria. La stima non è inficiata dall’omessa comparazione con il titolo edilizio originario quando le opere siano state realizzate in dislocazione diversa da quella assentita: in tal caso esse sono integralmente abusive e non producono alcuna rendita volumetrica. Parimenti infondata è la censura che pretenda lo scomputo del costo di costruzione, ove le opere abusive non siano considerabili in modo frazionato rispetto al contesto costruttivo complessivo.

Il Fatto

I ricorrenti impugnavano dinanzi al T.a.r. per il Veneto la nota con cui il Comune aveva notificato, ai sensi dell’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001, la valutazione dell’Agenzia del Territorio relativa al valore venale di alcune opere edilizie realizzate in forza di un permesso di costruire poi annullato. Deducevano eccesso di potere per erroneità dei presupposti, carenza di istruttoria e violazione della norma richiamata.

Il Tribunale respingeva il ricorso e compensava le spese, rilevando che la superficie e la volumetria interessate dalla variante erano state realizzate in area diversa da quella assentita e dunque integralmente abusive. I soccombenti proponevano appello lamentando, con tre motivi, l’illogicità della motivazione, la mancata deduzione del costo di costruzione e l’erronea applicazione del metodo comparativo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla premessa che la quantificazione del dovuto è avvenuta sulla base di criteri precisi e in esplicazione di elementi oggetto di valutazione discrezionale. Il quadro censorio, pur articolato in tre censure, trascura alcuni passaggi argomentativi posti a sostegno della determinazione contestata.

Con il primo motivo gli appellanti sostenevano che la stima avrebbe dovuto raffrontare quanto originariamente concesso con quanto realizzato in variante. Il Collegio rileva che la realizzazione di opere aventi dislocazione differente da quella assentita non costituisce rendita volumetrica, assumendo carattere abusivo. L’eventuale omessa disamina della censura da parte del giudice di prime cure è comunque priva di refluenza autonoma sull’esito del giudizio.

Il secondo motivo, relativo allo scomputo del costo di costruzione e all’erroneo riferimento a immobili similari, è parimenti infondato. La doglianza non è adeguatamente esplicativa, non essendo specificato quale costo sarebbe suscettibile di detrazione. Il novero delle opere abusive va rapportato all’intero contesto costruttivo, non potendo essere considerato in maniera frazionata. I criteri di determinazione risultano adeguatamente esplicitati nell’iter procedimentale.

Quanto al terzo motivo, la Corte conferma che la valutazione è stata effettuata all’esito di apposita e approfondita istruttoria. Dalla perizia di stima emerge il sopralluogo eseguito, l’acquisizione dei dati di PRG e le indagini di mercato, con riferimento a cinque atti di compravendita di abitazioni similari e l’applicazione del Market Comparison Approach. Si tratta di elementi plurimi e convergenti idonei a suffragare la determinazione dell’Ufficio.

L’appello è dunque respinto. Le spese del grado sono compensate in ragione della particolarità della vicenda.