Fiscalizzazione e sanatoria parziale illegittime per frazionamento artificioso dell’abuso (TAR Piemonte n. 401 del 26.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La fiscalizzazione di cui all’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 presuppone che l’opera sia stata eseguita in parziale difformità dal permesso di costruire e che la parte conforme non sia pregiudicata dall’eliminazione di quella difforme. Non è quindi riconducibile a tale fattispecie l’ampliamento realizzato con autonoma e distinta pratica edilizia, quando i termini di completamento del titolo originario siano già spirati, poiché in tal caso l’intervento integra una nuova costruzione priva di titolo. Parimenti illegittima è la sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 concessa su una porzione soltanto di un manufatto abusivo unitario: la scissione ideale in più procedimenti edilizi viola il divieto di frazionamento artificioso e di sanatorie parziali e condizionate, imponendo la valutazione unitaria delle opere avvinte da vincolo di unitarietà.

Il Fatto

Il ricorrente, comproprietario di un fabbricato di civile abitazione posto a confine con l’unità abitativa dei controinteressati, impugna la determinazione di fiscalizzazione e il permesso di costruire in sanatoria rilasciati dal Comune in favore dei vicini per un ampliamento in guisa di veranda, poi trasformato in saletta pranzo con ingresso, realizzato a distanza inferiore ai 5 metri dal confine.

I due immobili derivano da un medesimo progetto edilizio del 1998. L’ampliamento contestato è stato eseguito circa dieci anni dopo, con autonoma pratica edilizia, poi annullata per falsa rappresentazione dello stato dei luoghi. Dopo un primo annullamento in sede di ricorso straordinario, i controinteressati hanno presentato domanda di fiscalizzazione per la porzione non a distanza dal confine e parallela domanda di accertamento di conformità per la restante parte. Il Comune ha accolto entrambe, e il ricorrente ha impugnato i provvedimenti, dapprima con ricorso straordinario, poi trasposto davanti al TAR per opposizione del Comune.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge anzitutto le eccezioni di carenza di interesse sollevate dal Comune e dai controinteressati. La tettoia frapposta tra il manufatto e il confine è stata sì realizzata con il consenso del ricorrente, ma con la precisazione che esso non costituiva deroga alla disciplina sulle distanze tra costruzioni. Non vi è dunque rinuncia alla contestazione della eccessiva vicinanza dell’ampliamamento.

Nel merito il ricorso è accolto su due doglianze. Quanto alla fiscalizzazione, il Collegio rileva che il fabbricato dei controinteressati è stato ultimato nel 1998, mentre l’ampliamento è stato realizzato dieci anni dopo con autonoma pratica edilizia, poi rimossa. L’opera non può essere valutata come parziale difformità dal titolo originario, essendo stata edificata quale autonoma superfetazione quando i termini di completamento erano già ampiamente spirati. L’annullamento degli assensi ne ha inoltre determinato la mancanza di titolo, escludendo l’applicazione dell’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001.

Il Tribunale esclude poi la natura pertinenziale del manufatto, richiamando l’orientamento del Consiglio di Stato: la pertinenza urbanistica riguarda solo opere di modesta entità, accessorie rispetto a un’opera principale, mentre il nuovo volume è suscettibile di autonomo utilizzo e incide sul carico urbanistico. La veranda, in senso tecnico-giuridico, costituisce nuovo locale autonomamente utilizzabile, non precario, soggetto a permesso di costruire.

Quanto alla sanatoria, il Collegio rileva che l’ampliamento ha natura unitaria e risulta integrato nei volumi del fabbricato. La scelta di scinderlo in due porzioni per assentirne solo parzialmente la conformità contrasta con il divieto di sanatorie parziali e condizionate. Il manufatto abusivo è unico e risulta solo idealmente suddiviso per sottoporre ciascuna parte a un differente procedimento edilizio. Il ricorso è accolto, con assorbimento dei motivi non esaminati, e le spese sono poste a carico del Comune e dei controinteressati.