Frazionamento immobiliare e autonomia catastale delle singole unità (Cass. civ. Sez. V n. 9379 del 10.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari, la categoria catastale dell’edificio originario non determina automaticamente la medesima classificazione per ciascuna porzione. Occorre invece accertare le condizioni concrete e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ogni singola unità, poiché solo ciò che è idoneo a produrre un reddito proprio costituisce autonomo cespite. Ai sensi dell’art. 3 del R.D.L. n. 652 del 1939 e degli artt. 6 e 61 del d.P.R. n. 1142/1949, la categoria e la classe si attribuiscono in ragione della destinazione ordinaria e permanente, avuto riguardo alla situazione reale. La verifica delle finiture e delle caratteristiche di pregio, se non contrastata sul piano dell’art. 360, n. 5, c.p.c., resta accertamento di fatto insindacabile in cassazione.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi, avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia che aveva respinto l’appello erariale. In primo grado la Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso della contribuente contro l’avviso di accertamento con cui l’Amministrazione aveva rettificato la rendita catastale di nove unità immobiliari. Tali unità derivavano dalla suddivisione e ristrutturazione di un unico immobile, già classificato in categoria A/8, sito in un Comune della provincia.

La società contribuente resiste con controricorso. La questione centrale riguarda la qualificazione catastale delle singole porzioni originate dal frazionamento e la possibilità di attribuire loro autonomia reddituale.

La Motivazione della Corte

Il primo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente perché connessi, investono la violazione dell’art. 40 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 36 del d.lgs. n. 546/1992. La Corte muove dalla ricostruzione del Quadro generale delle Categorie e ricorda che la classificazione catastale si fonda sulla situazione reale o di fatto e sulla destinazione ordinaria e permanente delle unità.

Secondo la Corte un singolo immobile può scindersi, agli effetti catastali, in più unità distinte quando ciascuna è idonea a produrre un reddito proprio. Il Collegio richiama sul punto Cass. nn. 25805 del 2022, 14867 del 2013 e 10013 del 2003. Ne consegue che la tipologia catastale dell’edificio non si estende automaticamente alle porzioni che ne derivano, dovendosi tener conto delle caratteristiche concrete di ognuna.

I Giudici di appello avevano rilevato che le nove unità, di dimensioni inferiori a 209 mq e prive di finiture di livello superiore all’ordinario, non potevano ritenersi autonome nel senso di un unico compendio, configurandosi di fatto come appartamenti condominiali. La Corte giudica tali affermazioni conformi ai principi illustrati e rigetta pertanto il primo e il terzo motivo.

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 6 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 2697 c.c., lamentando che la Commissione avrebbe errato nel ritenere l’immobile privo di finiture di pregio, pur essendo collocato in area di pregio e dotato di darsena, piscina, parco e infissi di qualità. La Corte dichiara il motivo inammissibile: si tratta di censure esclusivamente in fatto, in un contesto di doppia conforme ex art. 348-ter, quinto comma, c.p.c., rispetto al quale la ricorrente non ha indicato profili di divergenza tra le ragioni di fatto del primo grado e quelle del rigetto dell’appello, come richiesto per la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c., richiamando Cass. nn. 26774 del 2016 e 5528 del 2014.

Il ricorso è pertanto rigettato integralmente. Poiché l’orientamento giurisprudenziale in base al quale la causa è stata decisa si è consolidato successivamente alla proposizione del ricorso, la Corte compensa tra le parti le spese processuali.