Frazionamento in SCIA e visione unitaria dell’intervento edilizio in autotutela (Cons. Stato n. 6722 del 29.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi edilizi oggetto di SCIA non si valutano in via atomistica. Occorre una visione d’insieme che colga il collegamento funzionale tra più segnalazioni e l’impatto complessivo sull’assetto del territorio. Nelle unità edilizie preottocentesche del centro storico, l’art. 5 delle NTA del PRG consente solo il consolidamento, la sostituzione o la ricostruzione, senza alterazione delle quote e con materiali tradizionali. L’aggiunta di servizi igienici è ammessa solo entro il canone di essenzialità, da intendere come moderazione rispetto alla consistenza dell’immobile. La trasformazione di un edificio residenziale in struttura ricettiva mediante frazionamento delle segnalazioni costituisce aliud pro alio edilizio e giustifica l’inibizione dei lavori. In materia di inibizione tardiva, il dovere motivazionale si attenua in presenza di interessi pubblici autoevidenti e in assenza di un affidamento meritevole di tutela.

Il Fatto

Due società, proprietaria e conduttrice di un edificio preottocentesco in Venezia, presentano l’8 gennaio 2021 due SCIA per lavori interni a due appartamenti, comprensivi dell’aumento dei servizi igienici. Con provvedimenti dell’1 febbraio 2021 il Comune inibisce i lavori ex art. 19, co. 3, l. 241/1990; il TAR Veneto li annulla per difetto di motivazione. I lavori vengono eseguiti.

Il Comune riesercita il potere in autotutela ex art. 19, co. 4, l. 241/1990 con due note del 3 gennaio 2022, motivando la difformità urbanistica e l’interesse pubblico alla rimozione. Una terza SCIA del 18 febbraio 2022 è contestata con nota del 16 marzo 2022. Il TAR respinge il primo ricorso e dichiara improcedibile il secondo. Le società appellano.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma la sentenza. Il nodo è la portata dell’art. 5 delle NTA del PRG della Città antica. La lettera b) autorizza solo consolidamento, sostituzione o ricostruzione degli elementi strutturali, senza modificazione di posizione o quota, con materiali tradizionali. La lettera d) consente l’inserimento degli impianti igienico-sanitari solo se essenziali e nel rispetto di ogni altra prescrizione, incluso il canone conservativo.

Secondo il Collegio, l’essenzialità va letta come moderazione dell’intervento rispetto alla consistenza complessiva dell’immobile. Nel caso concreto i tre appartamenti sono stati tramutati in un hotel: la redistribuzione dei vani e la creazione di numerosi bagni hanno realizzato un vero aliud pro alio edilizio, incompatibile con l’ottica conservativa della norma.

La Corte respinge la tesi difensiva secondo cui lo stravolgimento deriverebbe da opere eseguite in difformità dalle SCIA. L’esito è evincibile già dall’analisi dei lavori segnalati. Richiamando un principio acquisito (Cons. Stato, Sez. VI, 12 settembre 2017, n. 4322; Sez. II, 11 marzo 2024, n. 2321), i giudici affermano che gli interventi non si considerano in via atomistica e che l’entità va apprezzata riguardando all’insieme, anche se distribuito su tre segnalazioni funzionali all’unica finalità di stravolgere il fabbricato.

Assorbita la questione dell’innalzamento delle quote dei solai: l’aggiunta cospicua di bagni per modificare la distribuzione interna e la destinazione d’uso contrasta già di per sé con la lettera d). In ogni caso, le società non hanno offerto la prova, nella loro disponibilità, della collocazione delle canalizzazioni sopra i solai, sicché legittimamente il Comune ha stigmatizzato la mancata collaborazione.

Quanto all’autotutela, il Collegio richiama l’indirizzo (Cons. Stato, Ad. Plen., 17 ottobre 2017, n. 8; Sez. IV, 10 maggio 2018, n. 2799; Sez. VII, 2 novembre 2023, n. 9412) sull’affievolimento del dovere motivazionale in presenza di valori pubblici autoevidenti e di assenza di affidamento. Nel caso ricorrono entrambe le condizioni: l’interesse alla salvaguardia del patrimonio edilizio della Città antica e l’intento elusivo delle società. Nessuna decadenza deriva dall’annullamento dei primi provvedimenti, poiché resta vietato solo replicare il vizio censurato.