Housing sociale: la soglia dei 2.000 mq si calcola sulla nuova edificazione (TAR Toscana n. 383 del 09.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo di reperire la quota del 20% di housing sociale, previsto dall’art. 37, quinto comma, delle N.T.A. del Regolamento urbanistico, si applica agli interventi di demolizione con ricostruzione solo quando la SUL della nuova edificazione superi i 2.000 mq, non quando tale soglia sia superata dalla SUL dell’immobile demolito. L’interpretazione letterale e sistematica della norma impone di individuare un nucleo comune tra nuova edificazione e ricostruzione, per evitare ingiustificate disparità di trattamento. La tesi che ancora la soglia al demolito stravolge la ratio della disciplina, riferita all’inserimento dell’edilizia convenzionata nel tessuto urbano esistente. Ne consegue l’illegittimità degli atti che impongano la quota su base diversa.

Il Fatto

La società ricorrente acquistava dal Comune di Firenze un complesso immobiliare, già edificato dall’Amministrazione negli anni ottanta, classificato dal Regolamento urbanistico nella scheda AT.05.01, che consente una SUL massima di 2.000 mq senza prevedere l’obbligo di housing sociale. La società presentava un progetto di piano di recupero con demolizione e ricostruzione.

Nella conferenza di servizi del 29 agosto 2019 il Comune richiedeva di applicare la deliberazione consiliare n. 41 del 16.05.2005, commisurando la quota alla SUL dell’immobile da demolire. La società impugnava i verbali e, con due serie di motivi aggiunti, le delibere di adozione e approvazione del piano. Il Comune eccepiva la tardività dell’impugnazione del verbale del 19 dicembre 2018.

La Motivazione della Corte

La Sezione respinge l’eccezione preliminare di inammissibilità. Le conferenze di servizi impugnate hanno natura endoprocedimentale e meramente istruttoria, sicché la loro impugnazione è ammissibile solo unitamente al provvedimento finale, ritualmente gravato con i motivi aggiunti. Il Collegio richiama sul punto T.A.R. Basilicata n. 677 del 2015, T.A.R. Molise n. 412 del 2012 e T.A.R. Lazio, Latina, n. 68 del 2011. Inoltre il progetto esaminato nel 2018 era diverso e sostituito da quello successivo.

Quanto all’interesse, la stipula della convenzione non lo consuma, perché l’art. 15, settimo comma, dell’atto convenzionale fa espressa salvezza degli esiti del contenzioso. Il Collegio ravvisa un sistema di doppio binario, coerente con T.A.R. Toscana n. 530 del 2019, che contempera la prosecuzione del procedimento e l’attesa della definizione giurisdizionale su un profilo decisivo per l’equilibrio economico dell’operazione.

Nel merito, la questione centrale è l’art. 37, quinto comma, delle N.T.A., che richiede la quota del 20% nelle aree di trasformazione soggette a demolizione con ricostruzione o nuova edificazione con SUL superiore a 2.000 mq. Il Comune riferisce la soglia al demolito, la società al nuovo edificato. Il Collegio accoglie la seconda tesi: la norma menziona la “nuova edificazione”, che prescinde dalla quantificazione del demolito, e solo questa lettura assicura razionalità e pari trattamento.

La conclusione è confermata dalla scheda-norma AT.05.01, che, proprio per l’impossibilità di superare i 2.000 mq, non richiama gli obblighi di housing sociale a differenza di altre schede. Anche la ratio della deliberazione n. 41 del 2005, volta all’integrazione dell’edilizia convenzionata nel tessuto urbano, depone per il riferimento al dato di progetto. L’opposta lettura comunale eleva la quota oltre il 20% e risulta perciò illegittima.

Il ricorso e i motivi aggiunti sono accolti, con annullamento degli atti di adozione e approvazione del piano nella sola parte relativa agli obblighi di housing sociale. Le spese seguono la soccombenza e sono compensate verso gli altri enti, evocati solo come partecipanti alle conferenze.