Illegittima la rimozione del vincolo alberghiero che ignori la crisi economica dell’impresa (TAR Emilia-Romagna n. 93 del 19.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento con cui l’amministrazione comunale rigetta l’istanza di rimozione del vincolo alberghiero, fondandosi su disposizioni dello strumento urbanistico che escludono in via generale il cambiod’uso per le strutture ricettive con più di dieci camere, è illegittimo per invalidità derivata qualora le predette disposizioni siano state annullate all’esito del giudizio instaurato avverso gli atti di approvazione del piano. L’illegittimità discende dalla natura presupposta della disciplina urbanistica, che preclude l’esame nel merito dell’istanza. La disciplina urbanistica che configura un vincolo di destinazione alberghiera permanente, senza considerare la perdita di convenienza economico-produttiva dell’impresa ricettiva, contrasta con i principi che governano l’attività imprenditoriale e la utilizzazione del bene.

Il Fatto

La società ricorrente, gestore di un residence composto da diciotto unità abitative in località Milano Marittima, versava in una grave situazione di crisi economica, documentata da bilanci in perdita da anni. L’impresa aveva pertanto presentato al Comune di Cervia un’istanza finalizzata alla rimozione del vincolo alberghiero gravante sull’immobile, al fine di ottenere il cambiamento di destinazione d’uso verso la funzione abitativa. L’amministrazione aveva rigettato l’istanza rilevando che l’immobile, rientrando nei tessuti turistico-ricettivi ad alta densità, non poteva beneficiare del cambio d’uso poiché la struttura era composta da un numero di camere superiore a dieci.

La società aveva già impugnato in sede di ricorso straordinario al Capo dello Stato gli atti di approvazione del nuovo strumento urbanistico generale, nella parte in cui contenevano il divieto di cambio di destinazione d’uso per le strutture alberghiere con più di dieci camere. Nelle more di quel giudizio, era stato accolto il ricorso straordinario con decreto del Presidente della Repubblica, fondato sul parere del Consiglio di Stato che aveva dichiarato illegittime le richiamate previsioni. La società aveva quindi proposto ricorso avverso il diniego di rimozione del vincolo, deducendone l’illegittimità in via derivata.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accolto il ricorso rilevando in via preliminare che il provvedimento di rigetto dell’istanza di rimozione del vincolo alberghiero costituiva un atto applicativo delle disposizioni urbanistiche che escludevano il cambio d’uso per le strutture ricettive con più di dieci camere. Tali disposizioni, contenute nel Regolamento Urbanistico Edilizio e successivamente trasfuse nel Piano Urbanistico Generale, erano state annullate nelle more del giudizio all’esito del ricorso straordinario al Capo dello Stato.

Il Consiglio di Stato, con il parere reso nell’ambito di quel procedimento, aveva ritenuto le previsioni urbanistiche illegittime nella parte in cui, non ammettendo il cambiamento di destinazione d’uso per le strutture alberghiere con più di dieci camere, si risolvevano nell’apposizione di un vincolo di destinazione alberghiera di fatto permanente sull’immobile. La disciplina era stata censurata per non avere considerato il profilo della perdita di convenienza economico-produttiva dell’impresa alberghiera, introducendo presupposti limitativi non previsti dalla legge.

La declaratoria di illegittimità delle disposizioni pianificatorie, intervenuta nelle more del giudizio, ha determinato il venir meno del fondamento normativo del diniego impugnato. Il provvedimento di rigetto dell’istanza di rimozione del vincolo alberghiero è stato conseguentemente annullato per invalidità derivata, non potendo la determinazione comunale sopravvivere all’annullamento degli atti presupposti dai quali traeva la propria ragione giustificativa. Il Collegio ha infine compensato le spese di lite, tenuto conto della mancata costituzione in giudizio dell’amministrazione e della novità della specifica questione esaminata.