Immobili strumentali: necessaria la destinazione economica concreta (Cass. civ. Sez. V n. 13755 del 22.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di reddito d’impresa, la qualificazione di un immobile come strumentale non discende dalla categoria catastale attribuita al bene né dalla mera percezione di un reddito da locazione, ma richiede un accertamento in concreto della destinazione economica impressa al bene e della sua effettiva utilizzazione, o utilizzabilità, per l’esercizio dell’attività d’impresa, ai sensi dell’art. 43, comma 2, del d.P.R. n. 917 del 1986. Analogamente, ai fini IVA, il diritto di detrazione presuppone l’inerenza effettiva del bene all’iniziativa economica, da verificare non in astratto sul solo oggetto sociale, ma in relazione all’impiego programmato del bene nell’organizzazione d’impresa, ai sensi dell’art. 19 del d.P.R. n. 633 del 1972. La semplice classificazione catastale ad uso ufficio non è sufficiente a connotare la strumentalità, né la prova dell’inerenza può dirsi assolta per il solo fatto che il bene produca un reddito locativo.

Il Fatto

La controversia ha origine da due avvisi di accertamento per IRES e IVA relativi all’anno d’imposta 2013, con i quali l’Amministrazione finanziaria contestava a una società l’indebita deduzione dei costi afferenti a un immobile locato ad uso abitativo, con conseguente indetraibilità della relativa imposta sul valore aggiunto.

La Commissione tributaria provinciale aveva rigettato i ricorsi riuniti della contribuente. La Commissione tributaria regionale, in parziale riforma, aveva accolto l’appello della società, valorizzando la circostanza che l’immobile era accatastato nella categoria A/10 e locato a terzi, con conseguente introduzione del bene nel processo produttivo e riconoscimento della deducibilità dei costi sostenuti e dell’IVA. L’Amministrazione ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

Il ricorso dell’Amministrazione si articola su due censure. Con la prima si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 43, comma 2, del d.P.R. n. 917 del 1986, dell’art. 19 del d.P.R. n. 633 del 1972 e dell’art. 2697 cod. civ., per avere la Commissione regionale desunto la strumentalità dell’immobile dalla sola classificazione catastale A/10 e dalla produzione di un reddito, senza un accertamento in concreto sull’utilizzazione del bene nell’attività d’impresa. Con la seconda si prospetta, in via subordinata, l’omesso esame di un fatto decisivo, costituito dalla destinazione abitativa della locazione.

La Corte muove dalla distinzione, ai fini del reddito d’impresa, tra immobili “merce”, destinati al mercato della compravendita, immobili “patrimonio”, destinati al mercato locativo, e immobili “strumentali”, destinati alla produzione, richiamando sul punto Cass. n. 24720 del 2022 e Cass. n. 4417 del 2020. La collocazione del bene in una delle categorie dipende dalla destinazione economica concretamente impressa, come precisato da Cass. n. 11631 del 2023 e Cass. n. 39817 del 2021.

Con specifico riferimento alla disciplina impositiva, il giudice di legittimità ribadisce che i beni immobili non riconducibili né ai beni-merce né ai beni strumentali per destinazione vanno individuati in ragione della loro natura e dell’attività di produzione o di scambio oggetto dell’impresa, secondo il principio già espresso da Cass. n. 23987 del 2020: se non correlati a un’attività produttiva di reddito d’impresa, non possono ritenersi né beni-merce né beni strumentali per destinazione.

Quanto all’IVA, la detrazione richiede che il bene acquisito, anche se non immediatamente inserito nel ciclo produttivo, sia necessario all’organizzazione dell’impresa o funzionale all’iniziativa economica programmata, richiamandosi Cass. n. 25635 del 2022. Occorre dunque accertare l’effettiva inerenza all’attività imprenditoriale, come affermato da Cass. n. 7440 del 2021, con verifica da compiere non in astratto ma in concreto, secondo Cass. n. 3396 del 2020.

Su queste basi la Corte rileva che la sentenza impugnata non si è conformata ai richiamati principi: a fronte dell’acquisto e della successiva locazione abitativa dell’immobile ristrutturato, ha valorizzato la sola destinazione catastale ad uso ufficio, omettendo l’accertamento in concreto sull’utilizzazione o utilizzabilità del bene nell’attività d’impresa. Il primo motivo è pertanto fondato, mentre il secondo resta assorbito. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.