Istanza di sanatoria sospende ma non annulla l’ordine di demolizione (Cons. Stato n. 7735 del 03.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presentazione di un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non rende inefficace l’ordine di demolizione già emanato, ma ne determina la mera sospensione dell’efficacia fino alla definizione del procedimento di sanatoria. In caso di rigetto dell’istanza, l’ordine di demolizione riacquista piena efficacia. Il principio discende dai canoni di legalità e tipicità del provvedimento amministrativo: solo nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa procedimentale del destinatario può determinare ipso iure la cessazione degli effetti dell’atto. La diversa regola del condono non è estensibile all’accertamento di conformità. L’ordine di demolizione che descriva analiticamente gli abusi e la fattispecie normativa è congruamente motivato e non richiede la previa valutazione della possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento in Roma impugnava l’ordinanza con cui il Comune gli ingiungeva di rimuovere opere di ristrutturazione edilizia eseguite su terrazzo e balcone dell’unità abitativa. Il ricorrente aveva acquistato l’immobile nel 2010 e nel 2011 aveva presentato una DIA per lavori di ristrutturazione. Nel corso di un sopralluogo del 2013 l’amministrazione accertava ampliamenti volumetrici tamponati e accorpati all’appartamento, non riconducibili alla denuncia.

Il TAR Lazio respingeva il ricorso, ritenendo gli interventi realizzati in assenza di titolo o in totale difformità. In appello il ricorrente deduceva che la presentazione, nelle more del giudizio, di un’istanza di permesso di costruire in sanatoria avrebbe reso improcedibile il gravame per intervenuta inefficacia dell’ordine; nel merito sosteneva che gli incrementi volumetrici erano già stati legittimamente realizzati con l’originaria licenza del 1969 e chiedeva l’acquisizione di tale titolo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Preliminarmente ritiene inutile l’istanza istruttoria diretta ad acquisire la licenza di costruzione del 1969: la controversia non ha ad oggetto i lavori eseguiti in forza di quel titolo, ma quelli successivi alla DIA del 2011. Anche a voler ammettere che le opere contestate fossero state autorizzate con la licenza originaria, il privato era comunque decaduto dalla possibilità di eseguirle per decorso dei termini di validità: esse richiedevano in ogni caso un nuovo titolo edilizio.

Quanto all’asserita inefficacia dell’ordine per effetto dell’istanza di sanatoria, il collegio — premessa l’inammissibilità della censura perché non proposta in primo grado — richiama il consolidato indirizzo (Consiglio di Stato n. 5146 del 12 giugno 2025): la presentazione di un’istanza ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso, ma ne sospende soltanto l’efficacia, con la conseguenza che, in caso di rigetto, l’ordine riacquista efficacia. Solo nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa del destinatario può determinare ipso iure la cessazione degli effetti dell’atto; diversamente dal condono, nell’accertamento di conformità manca una simile regola.

Nel merito la censura di conformità alla DIA è infondata. L’ordine di demolizione riguarda abusi realizzati in epoca successiva ai lavori denunciati. La DIA richiamava solo la realizzazione di tettoie e opere di manutenzione straordinaria, non le tamponature esterne con ampliamento volumetrico. Il Comune ha descritto gli abusi nella loro consistenza, con motivazione congrua. La stessa relazione tecnica allegata all’istanza di sanatoria riconosce l’esecuzione della chiusura delle pareti laterali in difformità dalla DIA, confermando la legittimità dell’ordine di ripristino.

L’appello è quindi respinto, con condanna dell’appellante alle spese per Euro 4.000 oltre accessori.