Lastrico solare uso esclusivo responsabilità art 2051 e ripartizione art 1126 (Cass. civ. Sez. III n. 27333 del 20.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi di conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore e sull’assemblea. Il concorso di responsabilità va di regola risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri dell’art. 1126 c.c., che pone le spese per un terzo a carico dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio. Tale ripartizione costituisce il regime ordinario della fattispecie e non un’eccezione che il condominio debba allegare e provare: spetta semmai ai danneggiati dimostrare una diversa imputazione fondata sulla condotta individuale di singoli condòmini. La scelta dell’appaltatore, se deliberata dall’assemblea con la partecipazione degli stessi condòmini attori e non impugnata, è imputabile alla collettività condominiale e non integra culpa in eligendo esclusiva del condominio.

Il Fatto

Il ricorrente e i suoi congiunti hanno agito contro il condominio di un fabbricato per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni di acqua piovana nel proprio appartamento, riconducibili alla non corretta esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare. Il condominio ha chiamato in giudizio l’appaltatore dei lavori.

Il Tribunale ha parzialmente accolto le domande, condannando il condominio al pagamento di diverse somme. La Corte d’appello di Roma, in parziale riforma, ha ridotto gli importi e, applicando l’art. 1126 c.c., ha posto i danni per due terzi a carico del condominio e per un terzo a carico dei danneggiati, condannando gli eredi dell’appaltatore a tenere indenne il condominio. I danneggiati ricorrono in cassazione con nove motivi; il condominio resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama il principio consolidato delle Sezioni Unite n. 9449 del 2016, secondo cui, in caso di lastrico solare di uso esclusivo, la responsabilità per infiltrazioni si ripartisce tra condominio e usuario esclusivo secondo i criteri dell’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno. La sentenza d’appello ha applicato correttamente tale disciplina, con motivazione chiara e adeguata.

Sul primo e sul secondo motivo, i ricorrenti contestano la culpa in eligendo esclusiva del condominio nella scelta dell’appaltatore. La Corte rileva che l’affidamento dei lavori è stato oggetto di regolare delibera assembleare, adottata con la partecipazione degli stessi attori, anche per delega, e non impugnata. La scelta è dunque imputabile alla collettività condominiale, priva di personalità giuridica, e segue le quote previste per la parte del fabbricato interessata. Il dissenso ex art. 1132 c.c. opera solo rispetto alle liti, non alle scelte di gestione.

Quanto al terzo motivo, la Corte esclude che la ripartizione ex art. 1126 c.c. costituisca un’eccezione riservata al condominio: essa è la regola per i danni da lastrico di uso esclusivo, mentre ai danneggiati incombe l’onere di allegare una diversa imputazione fondata su condotte individuali, nella specie non provata. Il quarto motivo è respinto perché la ripartizione non segue i millesimi delle parti comuni, ma il criterio speciale dell’art. 1126 c.c., applicabile anche al conseguente onere economico.

I motivi dal quinto al settimo concernono la liquidazione del danno. Il quinto è dichiarato inammissibile per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., non risultando adeguatamente richiamata la consulenza tecnica d’ufficio, né uno specifico motivo d’appello sul quantum. Del pari inammissibile il sesto, che non si confronta con l’effettiva ratio decidendi: la Corte d’appello ha escluso l’operatività del principio di non contestazione per i fatti non noti alla controparte, in conformità al consolidato indirizzo richiamato. Il settimo è inammissibile per difetto dell’omissione di pronuncia dedotta, avendo la sentenza liquidato equitativamente il disagio e dichiarato assorbita l’ulteriore richiesta.

Gli ultimi due motivi riguardano le spese. L’ottavo è infondato, avendo la Corte territoriale liquidato complessivamente anche le spese dell’accertamento tecnico preventivo, nella misura dei due terzi a carico del condominio. Il nono è inammissibile per la medesima violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., e comunque carente di interesse: le spese del procedimento cautelare sono state incluse nella quota compensata, non poste a carico dei ricorrenti. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna alle spese e con l’applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.