Competenza dell’assemblea del supercondominio sulla ripartizione millesimale delle spese per servizi comuni (Cass. civ. Sez. 2 n. 9309 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di supercondominio, l’assemblea dei rappresentanti dei condomìni, ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c., è competente ad adottare la delibera di ripartizione tra i singoli condòmini di ciascun edificio della spesa relativa alla prestazione di un servizio comune agli edifici del supercondominio, quale il riscaldamento. Tale ripartizione, effettuata in proporzione al valore millesimale della proprietà di ciascun condòmino, costituisce espressione della gestione dei beni e dei servizi comuni, senza che rilevi la distinzione tra bilancio delle spese della cosa comune e bilancio della loro partizione tra i singoli corpi di fabbrica, distinzione non desumibile dal dato normativo. Il principio di consumazione dell’impugnazione non esclude che, fino alla declaratoria di inammissibilità, possa essere proposto, sulla base della medesima procura, un secondo atto di impugnazione che sostituisca il primo, immune dai vizi che lo affliggevano.

Il Fatto

Una condomina, dopo aver distaccato la propria unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato, impugnava la delibera dell’assemblea del supercondominio che aveva approvato il riparto consuntivo e preventivo delle spese comuni, contestando l’addebito integrale del servizio non fruito. Il Giudice di pace accoglieva l’impugnativa e, in sede di gravame, il Tribunale di Perugia, con diversa motivazione, rigettava l’appello, dichiarando la delibera nulla per impossibilità dell’oggetto.

Secondo il giudice d’appello, l’approvazione del bilancio su base millesimale per i condòmini dei singoli edifici non rientrava nelle competenze dell’assemblea dei rappresentanti dei condomìni, trattandosi di materia riservata alle assemblee dei singoli condomìni.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminando prioritariamente il quarto motivo di ricorso per ragioni di logica, ha dichiarato fondata la censura. Il Tribunale aveva erroneamente qualificato come norma eccezionale l’art. 67 disp. att. c.c., ritenendo che i rappresentanti dei fabbricati potessero deliberare solo sulla gestione ordinaria delle cose comuni e sulla nomina dell’amministratore, con la conseguente necessità di distinti documenti contabili per le spese dei singoli corpi di fabbrica.

La S.C. ha invece chiarito che tale distinzione non è ravvisabile nel testo normativo, il quale si limita a riferirsi alla gestione dei beni comuni. Ha richiamato il principio, già affermato da Cass. n. 1141 del 2023 e Cass. n. 22954 del 2022, secondo cui l’amministratore del supercondominio può agire direttamente nei confronti del singolo condòmino per il pagamento della quota delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condomìni, in misura proporzionale al valore millesimale. Da ciò deriva che la delibera di ripartizione delle spese del riscaldamento tra i condòmini di ciascun edificio rientrava nella competenza dell’assemblea supercondominiale.

Quanto all’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di procura, sollevata dalla controricorrente per la notifica di due distinti atti, la Corte l’ha ritenuta infondata, richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 8486 del 2024 in tema di consumazione dell’impugnazione.

L’accoglimento del quarto motivo ha comportato l’assorbimento dei restanti motivi. La sentenza è stata cassata con rinvio al Tribunale di Perugia in diversa composizione, cui è rimessa anche la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.