Patto di prelazione volontaria non coercibile ex art. 2932 cod. civ. (Cass. civ. Sez. III n. 15801 del 06.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il patto di prelazione volontaria non configura un contratto preliminare: l’esercizio della prelazione da parte del promissario, a seguito della denuntiatio del promittente, non determina di regola né la conclusione del contratto definitivo né l’insorgenza dell’obbligo di stipularlo. Perché sorga un obbligo a contrarre coercibile ex art. 2932 cod. civ. è necessaria un’espressa previsione in tal senso, che si aggiunga al patto di prelazione. Il prelazionario, in caso di inadempimento del promittente, può agire solo per il risarcimento del danno, non essendo apprestati rimedi esecutivi in forma specifica. Il ricorso che non individui il decisum impugnato e non si confronti con la ratio decidendi è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.

Il Fatto

Con verbale di conciliazione giudiziale le parti definivano un contenzioso relativo alla detenzione di uno spazio bar interno a uno stadio di proprietà della società. L’accordo prevedeva, una volta completata la ristrutturazione, l’impegno della società a preferire il gestore, a parità di condizioni, per la messa a disposizione di un ambito aziendale destinato alla somministrazione di alimenti e bevande.

Ultimati i lavori, la società comunicò di aver ricevuto una proposta irrevocabile di locazione da un terzo e assegnò un termine per l’esercizio della prelazione. Il prelazionario esercitò il diritto, ma rifiutò di sottoscrivere il testo contrattuale inviato, ritenendolo difforme dalla proposta e contestando la durata annuale. Ottenne dapprima un provvedimento cautelare ante causam, poi rigettato a contraddittorio integro; nel giudizio di merito chiese l’emissione di sentenza ex art. 2932 cod. civ. che tenesse luogo del contratto non concluso. Tribunale e Corte d’appello rigettarono le domande. Il prelazionario ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte territoriale aveva qualificato l’accordo come patto di prelazione volontaria, e tale qualificazione era pacifica, non essendo censurata da alcuna parte. Il ricorrente fondava invece le proprie doglianze sull’esistenza di un vincolo contrattuale coercibile ex art. 2932 cod. civ., tesi incompatibile con l’accertamento della sentenza impugnata.

La Suprema Corte ricostruisce la distinzione tra le figure negoziali bilaterali. Il contratto preliminare genera l’obbligo di concludere il definitivo e il correlativo diritto di pretenderne il consenso; il patto di opzione attribuisce all’opzionario un diritto potestativo, il cui esercizio conclude il contratto; il patto di prelazione conferisce al promissario il solo diritto di essere preferito alle condizioni concordate, restando fermo il potere del promittente di non concludere il contratto.

In forza del patto di prelazione il promittente è tenuto a un comportamento specifico, la denuntiatio, ove decida di stipulare. L’accettazione del prelazionario, di regola, non determina né la conclusione del definitivo né l’obbligo di stipulare: un obbligo a contrarre sorge solo se espressamente previsto. La Corte richiama Cass., Sez. Un., n. 6597/2011 e Cass. n. 3571/1999, che escludono la coercibilità in forma specifica del patto e ammettono il solo risarcimento.

Ne deriva che i primi cinque motivi, articolati sotto il profilo della nullità della motivazione e dell’omesso esame di fatti decisivi, sono inammissibili per difetto di specificità: il ricorrente non indica la fonte negoziale dell’obbligo assunto dalla società, ulteriore rispetto al mero patto di prelazione, né argomenta perché il giudice d’appello non ne avrebbe tenuto conto. Il sesto motivo è inammissibile per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ., non avendo il ricorrente riportato il tenore del motivo d’appello sulle spese della fase cautelare. Il ricorso incidentale condizionato resta assorbito.