Limite volumetrico del condono edilizio applicabile anche agli immobili non residenziali (Cons. Stato n. 4380 del 21.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite volumetrico di 750 metri cubi posto dall’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 ai fini della definizione agevolata delle violazioni edilizie opera per tutte le opere abusive, senza distinzione tra costruzioni a destinazione residenziale e costruzioni a destinazione diversa. Il riferimento legislativo alle opere abusive non consente di ritenere che gli immobili non residenziali siano sanabili senza alcun limite quantitativo. Il comma 16 del medesimo art. 39, nel richiamare le riduzioni dell’art. 34, comma 7, legge n. 47/1985, disciplina il calcolo dell’oblazione per gli immobili non residenziali e non deroga al limite di cubatura. La circolare amministrativa che afferma il contrario è atto di indirizzo non vincolante, in contrasto con norma primaria, e va disapplicata dal giudice anche d’ufficio.

Il Fatto

La società appellante è proprietaria di due insediamenti turistico-ricettivi ubicati all’interno di un complesso turistico: una struttura adibita alla ristorazione e un parco acquatico. Per la prima struttura la società ha presentato al Comune istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 724/1994, al fine di ottenere il titolo abilitativo per taluni interventi realizzati.

Il dirigente del settore urbanistica ha ingiunto la demolizione delle opere assunte abusive ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001. La società ha proposto ricorso straordinario al Presidente della Repubblica e, con successivo provvedimento, l’amministrazione ha respinto la richiesta di sanatoria sul rilievo che l’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 prescrive il limite massimo di 750 metri cubi per qualsiasi tipologia di immobile, indipendentemente dalla destinazione. La società ha impugnato il diniego davanti al TAR Campania, trasponendo in sede giurisdizionale anche il ricorso straordinario avverso l’ordinanza di demolizione. Il TAR ha respinto entrambi i ricorsi con sentenza n. 4098/2022 e la società ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo di appello deduce la violazione dell’art. 39 legge n. 724/1994 in relazione agli artt. 34 e 38 della legge n. 47/1985. Secondo l’appellante, dal combinato disposto dei commi 1 e 16 dell’art. 39 si ricarverebbe che il limite volumetrico riguarda solo le costruzioni abusive a carattere residenziale e non quelle destinate ad altri usi. A sostegno la società richiama la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2241/UL del 17 giugno 1995.

Il Consiglio di Stato ritiene la censura non fondata. Il limite di 750 metri cubi dell’art. 39, comma 1 è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non, perché il riferimento del legislatore è alle opere abusive senza ulteriore specificazione. La Corte richiama il proprio orientamento consolidato, espresso da Cons. Stato Sez. V n. 3076 del 2014 e da Sez. V n. 3098 del 2008, secondo cui il limite individua gli immobili oggetto di sanatoria e si riferisce a qualsiasi tipo di costruzione.

Il Collegio valorizza anche il carattere eccezionale della normativa sul condono, richiamando le pronunce della Corte costituzionale n. 416 del 1995, n. 427 del 1995, n. 302 del 1996 e n. 256 del 1996. Sarebbe irragionevole rendere sanabili senza limiti gli immobili a destinazione non residenziale, spesso di rilevante impatto sul territorio, e imporre invece limiti invalicabili solo a quelli abitativi. Nello stesso senso è richiamata Cass. pen. Sez. III n. 20889 del 2020.

Quanto alla circolare ministeriale invocata dall’appellante, il Consiglio di Stato esclude che possa trovare applicazione il principio del tempus regit actum, riservato agli atti aventi natura di fonti del diritto e valenza normativa. La circolare, atto di indirizzo interpretativo non vincolante, è in contrasto con norma primaria e può essere disapplicata anche d’ufficio dal giudice investito dell’impugnazione dell’atto che ne fa applicazione, come affermato da Cons. Stato Sez. VI n. 4859 del 2012 e da Sez. IV n. 310 del 2016. La circolare non può quindi contrastare l’orientamento consolidato, da ultimo confermato da Sez. VII n. 56 del 2023.

Accertata l’infondatezza del primo motivo, il Collegio non esamina i motivi riproposti e respinge l’appello, con condanna della società al pagamento delle spese processuali e ordinanza di esecuzione della sentenza da parte dell’autorità amministrativa.