Limiti di altezza e deroga Piano Casa: no a interpretazione estensiva (TAR Marche n. 372 del 17.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite di altezza massima degli edifici previsto dall’art. 8, comma 2, DM n. 1444/1968 ha carattere generale e si applica anche agli interventi di demolizione e ricostruzione, oltre che alle varianti e ai cambi di destinazione che sostanzialmente eludano il dato normativo. Le norme regionali del c.d. Piano Casa attributive di benefici volumetrici sono eccezionali e, come tali, insuscettibili di interpretazione estensiva o analogica: non consentono di estendere la deroga ai parametri edilizi in presenza di un espresso richiamo ai limiti del DM n. 1444/1968. Ai fini del parametro delle altezze, rilevano gli edifici circostanti in senso proprio, dovendosi escludere tanto la lettura limitata alla sola adiacenza quanto l’interpretazione estensiva che valorizzi qualsiasi costruzione a distanza ragionevole. Il diniego che superi tali limiti è legittimo anche quando l’altezza reale resti invariata, poiché la norma tutela l’uniformità del contesto urbanistico e non il mero calcolo dell’altezza.

Il Fatto

La società ricorrente era titolare di un permesso di costruire rilasciato nel 2013 su un immobile con destinazione residenziale. Con una successiva istanza chiedeva una variante per trasformare i vani tecnologici realizzati sul solaio di copertura in ripostiglio, bagno e soffitta pertinenziali dell’appartamento sottostante, invocando i benefici volumetrici della normativa regionale sul Piano Casa.

Il Comune respingeva l’istanza, previa comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis legge n. 241/1990, rilevando il contrasto con i limiti di altezza massima dell’art. 8, comma 2, DM n. 1444/1968. La società impugnava la determina di diniego e l’atto presupposto davanti al TAR Marche, articolando cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge tutti i motivi, muovendo dalla ricostruzione del procedimento. Il permesso in variante del 2013 prevedeva i vani tecnologici in copertura proprio perché il regolamento edilizio comunale non li computava nell’altezza massima. La nuova richiesta, trasformando quei locali in ambienti abitativi, ne imponeva invece il calcolo e determinava il superamento del limite.

Quanto al concetto di edifici circostanti, il Tribunale aderisce all’orientamento secondo cui non bastano i soli immobili confinanti, ma non è neppure sufficiente un qualsiasi edificio di pari altezza a distanza ragionevole. Occorre un’area circoscritta e la presenza di almeno tre costruzioni di altezza pari o superiore. Nel caso concreto la ricorrente indicava solo due edifici, distanti 66 e 91 metri, uno dei quali peraltro ricadente in zona soggetta a piano particolareggiato e quindi già in deroga: il motivo è infondato ( sul punto Cons. Stato Sez. IV n. 3115 del 2023).

Il limite dell’art. 8 DM n. 1444/1968 è poi ritenuto di carattere generale e applicabile anche alla demolizione e ricostruzione, nonché alle varianti che aggirino il dato normativo. Sul Piano Casa il Collegio richiama l’indirizzo consolidato: le norme attributive di benefici volumetrici sono eccezionali e non ammettono interpretazione estensiva o analogica (Cons. Stato Sez. IV n. 2550 del 2022). Irrilevante, quindi, l’eventuale contrasto interpretativo tra legge regionale e atti applicativi comunali.

Il motivo sull’inserimento dell’edificio in un piano di recupero è respinto per genericità: il Comune ha dimostrato che l’immobile si colloca in zona B1.2, esterna al piano attuativo. Quanto all’altezza reale invariata, il Tribunale osserva che la norma tutela l’uniformità del contesto urbanistico, non il calcolo in sé; la possibilità di derogare per i volumi tecnici è comunque intesa in senso restrittivo (Cons. Stato Sez. IV n. 1035 del 2022). Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese in ragione della non uniformità degli orientamenti sull’applicazione dell’art. 8 DM n. 1444/1968.