Locazione e aggiornamento ISTAT: serve la richiesta scritta del locatore (Cass. civ. Sez. III n. 34869 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nei contratti di locazione ad uso abitativo stipulati anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 431/1998 e tacitamente rinnovatisi, il subentro della disciplina sopravvenuta opera entro un perimetro oggettivamente circoscritto. Il rinvio contenuto nell’art. 2, comma 6, della legge n. 431/1998 al solo comma 1 del medesimo articolo limita l’efficacia della disposizione al profilo della durata del rapporto. Per ogni altro aspetto continua ad applicarsi la norma transitoria generale dell’art. 14 della legge n. 431/1998, che richiama le disposizioni vigenti anteriormente per l’intera durata del contratto. Ne consegue la persistente applicabilità dell’art. 24 della legge n. 392/1978, con la conseguente necessità della richiesta scritta del locatore ai fini dell’aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT. L’irripetibilità degli importi corrisposti presuppone comunque che il pagamento sia seguito a una richiesta del locatore, ancorché non rivestita della forma scritta.

Il Fatto

Il conduttore di un immobile ad uso abitativo, in forza di un contratto di locazione verbale risalente al 1996 e registrato solo nel 1998, agisce per la restituzione della differenza tra i canoni versati e quanto effettivamente dovuto, per il rimborso della spesa sostenuta per la sostituzione della caldaia, per l’esecuzione delle opere necessarie a eliminare le infiltrazioni di umidità e per la riduzione del canone in ragione della ridotta fruibilità del box pertinenziale.

Il giudice di primo grado dichiara la nullità del contratto per omessa registrazione e condanna il locatore alla restituzione integrale dei canoni. La Corte d’appello di Palermo riforma la statuizione di nullità, ritenendo la registrazione del 2019 sufficiente a sanarla, e conferma il credito per l’aggiornamento ISTAT sul presupposto che, in applicazione dell’art. 24 della legge n. 392/1978, fosse necessaria la richiesta annuale del locatore. Il locatore ricorre in cassazione con quattro motivi; i conduttori propongono ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La questione centrale riguarda la disciplina applicabile ai contratti stipulati prima della riforma del 1998 e tacitamente rinnovati. Il ricorrente sostiene che, a partire dalla scadenza del secondo quadriennio, al rapporto dovesse applicarsi la legge n. 431/1998, con esclusione dell’aggiornamento ISTAT condizionato alla richiesta scritta.

La Corte non condivide tale lettura. Ricorda che il “subentro” della disciplina sopravvenuta, per i contratti stipulati anteriormente, è limitato, sotto il profilo oggettivo, dal riferimento al solo “comma 1 del presente articolo” contenuto nell’art. 2, comma 6. Tale richiamo circoscrive l’efficacia della disposizione al solo profilo della durata del contratto.

Per qualsiasi altro aspetto trova invece applicazione la norma transitoria generale dell’art. 14, comma 5, della legge n. 431/1998, secondo cui ai contratti, per la loro intera durata, continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni vigenti anteriormente. Il Collegio richiama sul punto la funzione limitativa dell’efficacia della norma transitoria già riconosciuta da Cass., n. 8943/2008.

Ne deriva la persistente applicabilità dell’art. 24 della legge n. 392/1978, che postula la specifica richiesta scritta del locatore per l’aggiornamento del canone. Quanto alla dedotta irripetibilità delle somme corrisposte, la Corte precisa che essa presuppone comunque una richiesta del locatore, sia pure non scritta: nel caso concreto i giudici di merito hanno accertato che il locatore non aveva neppure allegato di aver avanzato tali richieste, con statuizione non adeguatamente censurata.

Il motivo sulle spese è infondato: l’individuazione della misura della compensazione rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, sottratto al sindacato di legittimità (Cass., n. 30592/2017). Il ricorso incidentale è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, n. 6, cod. proc. civ. e perché la censura ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ. non consente di contrapporre una diversa lettura delle risultanze processuali (Cass., n. 20553/2021).