Locazioni turistiche brevi, il regolamento comunale deve coordinarsi con la variante urbanistica (TAR Toscana n. 1028 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento comunale che, ai sensi dell’art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024, contingenta le locazioni turistiche brevi deve essere coordinato con la disciplina transitoria dettata dalla variante al piano operativo, quando entrambi gli atti concorrono a regolare il medesimo fenomeno. La mancata previsione, nel regolamento, di una clausola di salvaguardia per gli immobili già interessati da interventi edilizi discendenti da piani attuativi o atti convenzionali in corso di realizzazione, cui la variante riconosce l’applicazione della previgente disciplina, integra un recesso immotivato del Comune dall’accordo ex art. 11 l. n. 241/1990 e una surrettizia invasione di campo nelle scelte di pianificazione urbanistica. Il vizio è accertato nei soli riguardi del ricorrente, non producendo effetti erga omnes.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio UNESCO, ha adottato una serie di atti. Con la variante al piano operativo, approvata con deliberazione consiliare n. 19 del 7 aprile 2025, ha introdotto l’uso per “residenza temporanea”, vietandone il nuovo insediamento nell’area del nucleo storico. Successivamente, con deliberazione consiliare n. 27 del 5 maggio 2025, ha approvato il Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi, il cui art. 8 limita l’attività alle unità immobiliari già destinate a locazione breve nel corso del 2024.

La società ricorrente è proprietaria, tramite un fondo immobiliare, di un complesso ubicato nel centro storico, incluso nell’area di trasformazione “Bufalini”, oggetto di convenzione urbanistica stipulata nel 2017 e con lavori di ristrutturazione ancora in corso. La ricorrente impugna il regolamento, deducendo l’illegittimità del contingentamento che pregiudica la destinazione dei propri immobili, e chiede il risarcimento dei danni.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità per difetto di interesse attuale. Le disposizioni regolamentari sono impugnabili quando sia emanato un provvedimento applicativo, salvo che il regolamento vieti direttamente lo svolgimento di un’attività, esponendola a sanzioni “a rime obbligate”. Nella specie, l’art. 8 incide sugli immobili della ricorrente, rendendo incerta la sorte dell’investimento in corso.

Nel merito, il primo motivo è fondato. Il Comune, nel controdedurre alle osservazioni della ricorrente, aveva espressamente riconosciuto che la disciplina della variante non si applica agli interventi discendenti da piani attuativi o da previsioni cristallizzate in atti convenzionali, ai sensi dell’art. 5 delle N.T.A. del R.U. Tuttavia, il regolamento non contiene un’analoga disciplina transitoria di salvaguardia: ne deriva che lo svolgimento dell’attività è consentito dalla variante ma impedito dal regolamento.

Variante e regolamento, osserva il TAR, sono fonti concorrenti volte a regolare il medesimo fenomeno e richiedono di essere coordinate. La convenzione urbanistica, qualificabile come accordo ex art. 11 l. n. 241/1990, non esclude la facoltà del Comune di rivedere le proprie scelte, purché con idonea motivazione e avuto riguardo al grado di realizzazione degli interventi. Nel caso, tale motivazione è del tutto assente: il regolamento si traduce in un recesso immotivato dall’accordo e in una surrettizia invasione nelle competenze urbanistiche.

Il secondo motivo è fondato nei medesimi limiti, per l’assenza di disposizioni transitorie differenziate. Gli altri profili sono respinti: la Corte cost. n. 186/2025 e la sentenza C.G.U.E. “Cali Apartments” del 2020 hanno riconosciuto la legittimità delle restrizioni per motivi imperativi di interesse generale. Il sindacato giurisdizionale resta sul piano della manifesta irragionevolezza: la scelta del Comune è opinabile ma non irrazionale. Il terzo motivo è infondato, poiché il richiamo all’art. 52 d.lgs. n. 42/2004 e all’art. 3 l. n. 77/2006 ha valore meramente descrittivo.

Il ricorso è accolto e gli atti impugnati sono annullati nella sola parte in cui non escludono le unità immobiliari dell’A.T. “Bufalini” dal contingentamento, salvo il potere di riesame del Comune. L’accoglimento comporta l’assorbimento della domanda risarcitoria. Le spese sono integralmente compensate.