Locazioni turistiche brevi, il Comune può vietarne l’insediamento nel centro storico (TAR Toscana n. 1372 del 29.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune, nell’esercizio del potere di governo del territorio, può individuare all’interno della categoria funzionale residenziale usi differenziati per impatto urbanistico, riconducendovi la residenza temporanea coincidente con le locazioni turistiche brevi e le strutture extra-alberghiere. Gli artt. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 e 99 legge reg. Toscana n. 65/2014 consentono agli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni al mutamento di destinazione d’uso, anche entro la medesima categoria funzionale, fino a prevedere divieti circoscritti. La misura che vieta il solo nuovo insediamento in un’area determinata, per specifiche tipologie d’uso, con durata coincidente con quella del piano operativo, non è assoluta né discriminatoria e risponde ai principi di proporzionalità e non discriminazione. Tali prescrizioni hanno portata conformativa e non limitativa del diritto di proprietà.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio Unesco, ha adottato una variante alle norme tecniche di attuazione del piano operativo. Con la delibera consiliare n. 57 del 30.07.2024 ha introdotto, all’art. 19 delle n.t.a., l’uso per residenza temporanea quale articolazione dell’uso residenziale e, all’art. 64, il divieto di nuovo insediamento di tale uso nel nucleo storico. La variante è stata approvata con la delibera consiliare n. 19 del 7.04.2025, previo adeguamento alla legge reg. Toscana n. 61/2024 medio tempore entrata in vigore.

Gli operatori ricorrenti, che gestiscono strutture extra-alberghiere nel nucleo storico, hanno impugnato le delibere consiliari nn. 19 e 20 del 7.04.2025, la delibera n. 57 del 2024 e le delibere di Giunta nn. 349 del 2023 e 387 del 2023, deducendo quattro motivi: creazione di una nuova destinazione d’uso priva di base normativa; difetto di istruttoria e sproporzione del divieto; illegittimo ricorso alla procedura semplificata e omissione della VAS; uso distorto del coordinamento tecnico. Il Comune ha eccepito l’inammissibilità del ricorso collettivo e la carenza di interesse attuale.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha ritenuto di poter prescindere dall’esame delle eccezioni preliminari, stante l’infondatezza nel merito. Quanto ai primi due motivi, il Collegio osserva che l’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, nei commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, e l’art. 99 legge reg. n. 65/2014 attribuiscono ai Comuni il potere di fissare specifiche condizioni al mutamento di destinazione d’uso, anche all’interno della stessa categoria funzionale. Tale possibilità era già contemplata dalla norma regionale nel testo anteriore alla novella del 2025.

Il Comune, con l’art. 19, co. 3.1, delle n.t.a., non ha creato una nuova categoria funzionale, ma ha distinto usi differenti entro la categoria residenziale, ritenendoli caratterizzati da un peculiare impatto urbanistico. Il divieto di cui all’art. 64 non è assoluto né indiscriminato: riguarda un’area circoscritta, specifiche tipologie di destinazioni d’uso e ha durata limitata, coincidente con quella del piano operativo. Le finalità perseguite — contrasto all’overtourism, alla gentrificazione e alla perdita di residenzialità — sono state analiticamente illustrate nella relazione urbanistica allegata alla delibera n. 19/2025.

Il Collegio richiama la Corte cost. n. 186/2025, che ha respinto le questioni di legittimità costituzionale sulla legge regionale, e la Corte cost. n. 94/2024, sulla incidenza degli usi residenziali temporanei sul governo del territorio. Viene inoltre valorizzata la CGUE, grande sezione, 22.09.2020, cause C-724/18 e C-727/18, che riconosce come motivo imperativo di interesse generale la regolamentazione dei meccanismi autorizzativi per contrastare la scarsità di alloggi.

Quanto al carico urbanistico, il Tribunale ammette che il carico antropico di un alloggio non muti, ma rileva che le esigenze di una popolazione stabile differiscono da quelle dei turisti, con riflessi sugli standard di cui all’art. 3 d.m. n. 1444/1968, in particolare sulle dotazioni per l’istruzione e i servizi sociali. Il divieto non incide sui rapporti negoziali diretti, ma ha efficacia conformativa ex art. 42 Cost.

Il terzo motivo è respinto: la variante ha oggetto interno al territorio urbanizzato e rientra tra le varianti semplificate ex art. 30, co. 2, legge reg. n. 65/2014. La verifica di assoggettabilità a VAS, già esperita per la variante di identico contenuto al previgente regolamento urbanistico, è connotata da ampia discrezionalità tecnica; le sopravvenienze sui perimetri sono tutte anteriori all’avvio della procedura. Il quarto motivo è infondato per carenza di allegazione di concreti pregiudizi partecipativi. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.