Lottizzazione abusiva e buona fede del terzo acquirente estraneo alla trasformazione (TAR Sicilia n. 2689 del 30.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di lottizzazione abusiva, il condono anche tacito dei singoli manufatti non comporta la sanatoria della lottizzazione né impone la preventiva rimozione in autotutela dei titoli edilizi formatisi, costituendo la lottizzazione un fenomeno unitario da valutare con riferimento alla complessiva trasformazione dell’area. La fattispecie può essere materiale, per la trasformazione urbanistico-edilizia in violazione degli strumenti urbanistici, ovvero cartolare, per il frazionamento e la vendita di lotti a destinazione edificatoria. La buona fede non sana la lottizzazione né impedisce di accertarne l’esistenza, ma può assumere rilievo quando l’effetto ablatorio ricada su un acquirente sopravvenuto ed estraneo all’originaria trasformazione: in tal caso l’amministrazione deve esaminare la posizione individuale del destinatario e, salvo comprovate ragioni di urgenza, consentirne la partecipazione procedimentale.

Il Fatto

I ricorrenti sono comproprietari pro indiviso di un terreno di mq 3.719 nel territorio del Comune di Carini, ricadente in zona «verde agricolo». Negli anni Ottanta sull’area sono stati realizzati abusivamente tre immobili a uso abitativo; per gli immobili dei ricorrenti sono state presentate domande di sanatoria nel 1995 e nel 2004, con pagamento delle somme dovute e accatastamento. L’area era stata ricompresa in un Piano particolareggiato di recupero adottato nel 1990.

A seguito di una denuncia della Polizia municipale, il Comune ha contestato la lottizzazione materiale dell’area, suddivisa mediante muri di recinzione e cancelli in quattro lotti serviti da una stradella comune. Con ordinanza notificata nel novembre 2024 ha disposto la sospensione dei lavori e il divieto di disporre dei suoli e delle opere con atti tra vivi. I ricorrenti hanno chiesto l’annullamento, deducendo il silenzio-assenso sulla sanatoria, l’insussistenza della lottizzazione, la violazione dell’art. 8 CEDU e della buona fede, nonché la mancata comunicazione di avvio del procedimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo: la formazione del titolo edilizio, anche tacito, non impedisce al Comune di accertare la lottizzazione, fenomeno unitario che non si scompone nelle singole opere. Richiamati C.G.A.R.S. n. 93 del 2021 e Cons. Stato n. 7530 del 2019, il TAR esclude che il condono imponga la preventiva rimozione in autotutela dei titoli.

Quanto al secondo motivo, il Tribunale ricostruisce la disciplina dell’art. 30 del d.P.R. n. 380 del 2001, distinguendo l’ipotesi materiale da quella cartolare. La valutazione non può essere atomistica: le opere vanno apprezzate nel loro complesso, in rapporto all’intera vicenda della proprietà originaria frazionata. Nel caso concreto, la suddivisione in quattro porzioni recintate, le tre abitazioni e la stradella comune hanno organizzato il fondo per un’utilizzazione residenziale autonoma. La ridotta estensione non esclude la lottizzazione, come confermato da Cons. Stato n. 3073 del 2016 e Cass. pen. n. 31773 del 2022; né la preesistente urbanizzazione o il Piano di recupero del 1990, successivo alla trasformazione, ne dimostrano la regolarità.

La censura introdotta in discussione orale, secondo cui la lottizzazione sarebbe anteriore all’introduzione della fattispecie, è inammissibile perché nuova. Nel merito, aderendo all’indirizzo dell’illecito a consumazione progressiva (Cass. pen. n. 7404 del 2021; C.G.A.R.S. n. 246 del 2026), il TAR osserva che l’atto del 16 marzo 1985 costituisce solo il primo segmento di un’operazione perfezionatasi dopo l’entrata in vigore della legge n. 47 del 1985.

Il terzo motivo è respinto per due ricorrenti. L’art. 8 CEDU tutela il domicilio ma non attribuisce un diritto alla conservazione dell’opera illecita; l’ordinanza non dispone demolizione né rilascio. Quanto alla buona fede, il Collegio aderisce all’indirizzo che distingue l’accertamento oggettivo dalle conseguenze ablatorie sul terzo acquirente estraneo (Cons. Stato n. 4955 del 2024; C.G.A.R.S. n. 246 del 2026). Per il ricorrente che ha acquistato nel 2020 mediante decreto di trasferimento, senza aver partecipato alla trasformazione, il motivo è fondato per difetto d’istruttoria e di motivazione.

Il quarto motivo è accolto nei soli limiti riferibili a quest’ultimo. Premessa l’adesione all’orientamento che impone la comunicazione di avvio del procedimento, il TAR precisa che l’inosservanza non comporta annullamento automatico, dovendosi verificare ex art. 21-octies, comma 2, legge n. 241 del 1990 che il contenuto non avrebbe potuto essere diverso. Per il terzo acquirente tale prova manca. Il ricorso è accolto in parte qua, con compensazione delle spese.