Lottizzazione abusiva esclusa se i lotti restano compatibili con uso agricolo amatoriale (TAR Toscana n. 150 del 05.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
La lottizzazione abusiva di cui all’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 non si configura, nella forma cartolare o negoziale, per il solo fatto che il terreno sia frazionato e venduto a una pluralità di soggetti: occorre che da tali atti emerga in modo non equivoco l’intento edificatorio, desumibile da circostanze fattuali certe e univoche. La lottizzazione materiale presuppone una trasformazione urbanistica ed edilizia in violazione degli strumenti urbanistici, con aggravio del carico urbanistico o pregiudizio per la potestà programmatoria. La presenza di piccoli manufatti e di opere di accesso compatibili con la coltivazione amatoriale non integra di per sé l’illecito. La destinazione a casse di espansione idraulica non esclude quella agricola, ma si sovrappone ad essa, lasciando integri gli ordinari poteri di vigilanza e repressione dell’Amministrazione.

Il Fatto

La società ricorrente, nel 2005, acquistava terreni agricoli nel Comune di Campi Bisenzio, inseriti dal Piano Regolatore Generale in zona agricola e destinati dal Regolamento Urbanistico alla realizzazione di casse di espansione idraulica. Tra il 2018 e il 2022 i terreni erano oggetto di quattro frazionamenti, con vendita a privati in numerosi lotti, due dei quali costituiti dalle strade di accesso alle aree intercluse; un lotto restava in proprietà della società.

All’esito di sopralluoghi, il Comune contestava la lottizzazione abusiva cartolare e materiale, ordinando la sospensione delle attività, il ripristino dello status quo ante, l’annullamento dei frazionamenti, la demolizione dei manufatti e la trascrizione del provvedimento. Il legale rappresentante della società impugnava l’ordinanza e gli atti presupposti, chiedendo anche la cancellazione della trascrizione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente le censure sulla configurabilità della lottizzazione, tanto cartolare quanto materiale. Richiamata la definizione dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, il Tribunale osserva che per la lottizzazione negoziale non basta il frazionamento seguito da vendite plurime: l’attività dispositiva è solo un indizio, che deve trovare conferma in ulteriori circostanze certe e univoche, idonee a dimostrare la destinazione edificatoria.

Sul punto la sentenza richiama l’insegnamento di Cons. Stato, sez. II, n. 5124 del 2022, di Cons. Stato, sez. VI, n. 5108 del 2015 e di TAR Toscana, sez. III, n. 509 del 2015. Nel caso concreto mancano indizi gravi, precisi e concordanti: i frazionamenti hanno formato appezzamenti compatibili con l’attività agricola amatoriale, che non richiede estensioni notevoli né la qualifica di imprenditore agricolo. Il Comune non ha dimostrato che i prezzi di vendita, liberamente concordati, fossero palesemente incongrui rispetto alla destinazione agricola.

La documentazione fotografica dei sopralluoghi conferma che i terreni sono in larga misura coltivati o lasciati a verde; solo su alcuni lotti vi sono recinzioni, cancelli e manufatti contenuti. Tali opere, a prescindere dalla loro legittimità e dalle autonome iniziative repressive del Comune, risultano compatibili con la coltivazione di orti. Le stesse circostanze escludono la lottizzazione materiale: non sono state rinvenute le opere di urbanizzazione necessarie all’insediamento residenziale, mentre gli allacci elettrici e la strada campestre di accesso sono funzionali anche all’uso agricolo e non rivelano da soli un intento edificatorio.

Il Tribunale precisa che la previsione di aree destinate a “orti urbani” non rende illegittima la coltivazione non professionale, che resta attività agricola anche se svolta a scopo ricreativo. Quanto alla destinazione a casse di espansione, l’art. 142, comma 1, delle n.t.a. del Regolamento Urbanistico non esclude quella agricola ma vi si sovrappone; l’art. 154, comma 9 vieta solo i manufatti e le alterazioni che impediscano il deflusso delle acque, rispetto ai quali l’Amministrazione conserva i propri poteri.

Il ricorso è dunque accolto, con assorbimento delle ulteriori censure, e l’ordinanza impugnata è annullata, con cancellazione della trascrizione eventualmente eseguita. Le spese sono compensate, con rimborso del contributo unificato a carico del Comune.