Lottizzazione scaduta e obbligo del Comune di completare le urbanizzazioni (TAR Veneto n. 1926 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Alla scadenza del termine di efficacia del piano di lottizzazione e della convenzione che ne costituisce l’atto accessorio, non viene meno l’obbligo pubblicistico del Comune di provvedere al completamento e al collaudo delle opere di urbanizzazione. Tale obbligo, fondato sull’art. 28 legge 1150/1942, è funzionale all’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio e non è soggetto al termine ordinario di prescrizione. Esso permane fino a quando la destinazione dell’area non sia diversamente disciplinata mediante un nuovo strumento di pianificazione efficace. La prescrizione dell’azione di adempimento verso i privati obbligati propter rem non incide su detto obbligo. Il rilascio dell’agibilità agli edifici non prova il completamento delle urbanizzazioni del comparto. Il Comune è l’unico titolare del potere di acquisire coattivamente le aree necessarie.

Il Fatto

La vicenda trae origine dalla convenzione urbanistica del 16 luglio 2002, con cui la società lottizzante si obbligava a realizzare le opere di urbanizzazione primaria della zona artigianale “D1-1” di Ronche Grande. I lavori, avviati nel 2002, si interrompevano per il fallimento della società e non erano più ripresi: collaudo e cessione delle aree al Comune non avvenivano.

Nel 2022 il Comune intimava agli acquirenti dei lotti di dare esecuzione alle opere. I ricorsi proposti avverso tale atto erano respinti dal TAR, ma il Cons. Stato n. 10426/2025 accoglieva gli appelli e annullava l’intimazione, ritenendo prescritta l’azione di adempimento verso i privati. A seguito di una nuova diffida e del rifiuto del Comune di attivarsi, i proprietari adivano nuovamente il TAR chiedendo l’accertamento dell’obbligo comunale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riunisce i ricorsi e richiama la natura del piano di lottizzazione, strumento equiordinato al piano particolareggiato, composto dalla planimetria e dalla convenzione che codifica gli impegni del lottizzatore. Piano e convenzione sono atti distinti ma connessi: la convenzione è atto negoziale autonomo, sicché, venuti meno i suoi effetti obbligatori, il piano continua a spiegare efficacia quale strumento di pianificazione.

Il Tribunale richiama Cons. Stato n. 3002/2018: alla scadenza sopravvivono la destinazione di zona, la destinazione ad uso pubblico del bene privato, gli allineamenti e le prescrizioni di ordine generale. La sopravvivenza non è perpetua, ma opera fino a una nuova pianificazione che ridefinisca l’assetto dell’area. Il Comune, pertanto, non può ritenere cadute tutte le prescrizioni.

La prescrizione dichiarata dal Consiglio di Stato riguarda solo l’azione verso i privati obbligati propter rem e non incide sull’obbligo pubblicistico del Comune ai sensi dell’art. 28 legge 1150/1942, non soggetto al termine ordinario. L’agibilità attiene alle condizioni dell’edificio e non equivale al completamento delle urbanizzazioni del comparto.

Quanto alla variante al piano degli interventi adottata il 14 maggio 2026, il Collegio rileva che è ancora in fase di approvazione e quindi inefficace; essa non menziona la lottizzazione né i mappali interessati e rimette l’attuazione all’iniziativa privata. Non è quindi risposta effettiva al problema. Il richiamo alla discrezionalità amministrativa (Cons. Stato n. 2167/2026) non è calzante, perché qui esiste una pianificazione che avrebbe trovato attuazione completa se la convenzione fosse stata onorata.

Il Comune è l’unico soggetto titolare del potere di acquisire coattivamente le aree indispensabili. I ricorsi sono pertanto accolti: si accerta l’obbligo di conseguire la cessione delle opere e delle aree e di provvedere al completamento e al collaudo, con avvio del procedimento entro 180 giorni. Spese compensate per la complessità della vicenda.