Lottizzazione scaduta e stralcio del PRG: no al permesso in zona bianca (Cons. Stato n. 4333 del 29.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La scadenza del termine decennale del piano di lottizzazione, unita all’entrata in vigore di un nuovo strumento urbanistico che abbia stralciato le aree dalla originaria destinazione residenziale, determina la perdita dello ius aedificandi e della posizione qualificata del lottizzante. L’ultrattività delle previsioni del piano attuativo non è generale ma residuale: opera per le parti già realizzate e nei limiti delle norme di salvaguardia, mentre destinazioni e indici di edificabilità non utilizzati non sono più eseguibili. Ne deriva che l’area ricade nella disciplina dell’art. 9 d.P.R. n. 380/2001 e che non è configurabile ne bis in idem quando il nuovo diniego si fondi su presupposti in parte diversi da quelli del precedente. Le spese seguono la soccombenza anche in caso di accoglimento parziale del gravame.

Il Fatto

Con convenzione del 7 settembre 1983 la società lottizzante si obbligava ad attuare un piano di lottizzazione, cedendo gratuitamente al Comune le aree per l’urbanizzazione primaria e realizzando le relative opere entro dieci anni. Nel 2003 la società chiedeva un nuovo permesso di costruire per il completamento della lottizzazione; il Comune lo denegava nel 2004 per decorso del termine decennale. Il ricorso avverso quel diniego era respinto dal TAR nel 2005.

Nel 2018 la società presentava ex novo istanza di permesso per un immobile residenziale a completamento della lottizzazione. Il Comune avviava l’istruttoria e, con provvedimento del 7 gennaio 2021, negava il titolo per due ragioni: la scadenza del piano attuativo e la qualificazione dell’area come zona bianca nel vigente PRG, approvato nel 1990 con stralcio delle zone residenziali A-B-C. Il TAR Campania dichiarava inammissibile il ricorso per violazione del ne bis in idem, ravvisando piena corrispondenza con il giudicato del 2005. La società appella.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie il motivo sull’inammissibilità e respinge l’appello nel merito. Preliminarmente il Collegio esclude che la pronuncia dell’Adunanza plenaria n. 16 del 20 novembre 2024 — sulla rimessione al primo giudice in caso di declaratoria di nullità della sentenza che abbia dichiarato inammissibile il ricorso — possa applicarsi alle sentenze già pubblicate al momento del suo intervento, richiamando Cons. Stato, sez. III, n. 2846 del 2025. Poiché la decisione impugnata è stata pubblicata il 21 ottobre 2024, il principio non opera.

Nel merito il Collegio ritiene fondato il motivo sulla violazione dell’art. 39 c.p.a., che vieta di giudicare due volte la stessa controversia. Manca la “piena corrispondenza” tra i due giudizi: il diniego del 2004 si fondava sull’unica circostanza del decorso del termine, mentre quello del 2021 aggiunge la qualificazione dell’area come bianca e il mancato recepimento della lottizzazione nel PRG con stralcio delle zone A-B-C. Il Comune ha riaperto l’istruttoria, acquisito un parere legale e concluso con motivazione parzialmente diversa. L’atto non è quindi meramente confermativo e i presupposti del ne bis in idem difettano.

Assorbito l’effetto devolutivo, il ricorso di primo grado è infondato. Dirimente è il fatto che, scaduta la lottizzazione, trovi applicazione il PRG del 1990, che ha stralciato le zone residenziali: l’area ha perduto la natura di piena edificazione di comparto. L’ultrattività invocata dall’appellante è solo residuale e riguarda le parti già realizzate o il regime delle norme di salvaguardia. Le previsioni scadute — destinazioni e indici non utilizzati — non sono più eseguibili e si applica la disciplina dell’art. 9 d.P.R. n. 380/2001.

Il Collegio non ignora l’orientamento richiamato dall’appellante, secondo cui la maglia pianificatoria resterebbe efficace sino all’adozione di un diverso strumento attuativo, con scadenza limitata alle sole previsioni vincolistiche (Cons. Stato, sez. IV, n. 3257 del 2021). Quel principio non è però applicabile al caso: il nuovo PRG, anche in sede di approvazione provinciale, ha stralcito le zone A-B-C assoggettandole al regime più restrittivo. Con la scadenza del piano e l’entrata in vigore del PRG sono venuti meno i presupposti dello ius aedificandi, essendo il titolo edilizio mai rilasciato e i lavori mai avviati. La declaratoria di inammissibilità è riformata, il ricorso respinto e le spese di entrambi i gradi, liquidate in euro 4.000,00, poste a carico della società soccombente.