Lucernaio sul terrazzo altrui è ristrutturazione edilizia e va demolito (Cons. Stato n. 5919 del 08.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un lucernaio sul terrazzo di copertura di proprietà aliena, pur non incrementando volume e superficie utile del fabbricato, ne modifica il prospetto con l’inserimento di un nuovo elemento e integra ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione. La sanzione demolitoria ha carattere reale: non è configurabile un legittimo affidamento del privato nel mantenimento dell’opera abusiva, né rileva la buona fede dell’acquirente. La natura rigidamente vincolata del provvedimento di demolizione esclude che l’omissione delle garanzie partecipative possa assumere rilievo, ai sensi dell’art. 21-octies l. 241/1990, ove non siano allegati elementi idonei a prospettare un diverso esito del procedimento.

Il Fatto

Un’ordinanza del Comune di Napoli ha ingiunto alla proprietaria di un appartamento la demolizione di un lucernaio realizzato sul terrazzo di copertura di proprietà di terzi. L’immobile, acquistato nel 1984 e concesso in locazione, ricade in zona A del centro storico, in un’unità edilizia di base preottocentesca e nel perimetro delle aree di interesse archeologico.

La proprietaria ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Campania, che ha respinto il ricorso con sentenza n. 3274/2022, rilevando la mancata prova dell’anteriorità dell’opera al 1935, la natura vincolata dell’atto e l’assenza di un percorso autorizzativo rinforzato. Proposto appello, la causa è giunta al Consiglio di Stato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva in via preliminare che l’appellante non ha articolato alcuna specifica censura avverso due capi della sentenza di primo grado: la mancata prova dell’anteriorità dell’opera al 1935 e la natura plurivincolata dell’area, con conseguente obbligo di un percorso autorizzativo particolarmente rinforzato. Su tali punti la decisione impugnata è dunque incontestata.

Nel merito, la Corte esamina la qualificazione dell’intervento. La realizzazione del lucernaio sul terrazzo di copertura, pur non incrementando volume e superficie utile, modifica il prospetto del fabbricato con l’inserimento di un nuovo elemento, incidendo su un’unità edilizia di base preottocentesca collocata nel centro storico e in area di interesse archeologico. L’intervento ha quindi alterato la morfologia del fabbricato indipendentemente dalla mancata modifica di superfici e volumi, come affermato da Cons. Stato sez. IV n. 2487 del 2025 e sez. VI n. 9271 del 2024. È pertanto corretta la qualificazione come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001.

Quanto agli ulteriori profili, il Collegio non ravvisa ragioni per discostarsi dall’orientamento che, a partire dall’Adunanza plenaria n. 9 del 2017, esclude la configurabilità di un legittimo affidamento del privato nel mantenimento dell’opera abusiva e la rilevanza della buona fede dell’acquirente, stante il carattere reale della sanzione demolitoria (richiamate Cons. Stato sez. VII n. 7825 del 2023 e sez. VI n. 6503 del 2023, n. 6734 e n. 5815 del 2024).

Infine, la natura rigidamente vincolata del provvedimento non consente di attribuire rilevanza all’omissione delle garanzie partecipative ai sensi dell’art. 21-octies l. 241/1990 (Cons. Stato sez. I n. 4472 del 2025; sez. VI n. 4214/2025); l’appellante non ha comunque fornito elementi atti a rappresentare, anche solo in potenza, un diverso esito del procedimento.

L’appello è dunque respinto, con reiezione dell’istanza istruttoria volta ad accertare la data di realizzazione del lucernaio. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.