Mansarda senza manto di tegole: la copertura rileva per il condono (C.G.A.R.S. n. 687 del 20.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’art. 31, comma 2, L. 47/1985, la copertura rilevante per l’ultimazione al rustico è la struttura che chiude e delimita il volume edilizio, non il manto di rivestimento delle falde: la mancanza delle sole tegole integra una finitura compatibile con la nozione legale di edificio ultimato. È pertanto contraddittorio in termini qualificare un’opera come edificio comprendente un piano mansarda e, nel medesimo atto, affermarla mancante del tetto di copertura, poiché il vano mansardato presuppone per definizione la copertura. La fede privilegiata dell’atto pubblico copre i fatti attestati come avvenuti in presenza del pubblico ufficiale, non l’interpretazione che di essi abbia dato l’Amministrazione. Il travisamento del presupposto di fatto e il difetto di istruttoria travolgono il diniego di sanatoria e, con esso, l’addebito di dolosa infedeltà della dichiarazione ex art. 40, comma 1, L. 47/1985.

Il Fatto

Con provvedimento del 24 novembre 2020 il Comune ha negato la concessione edilizia in sanatoria chiesta nel 1986 ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per due unità immobiliari poste al piano primo mansarda di un edificio. Il diniego si fondava su un unico presupposto: l’immobile non sarebbe stato ultimato entro il 1° ottobre 1983, perché un verbale del dicembre 1984 attestava che la costruzione si presentava «mancante del tetto di copertura». Da ciò l’Amministrazione deduceva sia il difetto del requisito temporale, sia la dolosa infedeltà dell’istanza.

Il TAR Sicilia, sezione staccata di Catania, ha rigettato il ricorso, ritenendo che l’onere di provare la data di ultimazione gravasse sull’istante e che il verbale facesse piena prova fino a querela di falso, senza contraddittorietà del suo contenuto. Ha respinto anche l’istanza di acquisizione degli atti istruttori. In appello il Comune, non costituito, ha depositato l’intera istruttoria, comprensiva del verbale manoscritto di sequestro del cantiere e della nota informativa dattiloscritta.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal contenuto dei due documenti acquisiti. Il verbale manoscritto del 24 novembre 1984, redatto contestualmente al sequestro del cantiere, descrive un’opera realizzata «a piano terra e piano mansarda», con strutture in cemento armato, tamponamenti, tramezzi e opere morte già eseguiti, attestando che mancava «la copertura del tetto di tegole». La nota informativa del 1° dicembre 1984, che si dichiara espressamente derivata dal verbale, riproduce la medesima qualificazione dell’opera e conclude affermando che essa si presentava «mancante del tetto di copertura».

Per il C.G.A.R.S. il vizio del provvedimento non richiede alcuna indagine estranea ai documenti, né contestazione della loro fede privilegiata: entrambi qualificano l’opera come edificio a piano terra e piano mansarda. La mansarda è per definizione tecnica il vano ricavato sotto il tetto, delimitato da pareti inclinate e conformato dalle falde. Essa presuppone logicamente una struttura di copertura già realizzata; un vano mansardato privo di copertura è un piano scoperto. Affermare nel medesimo atto l’esistenza di un piano mansarda e l’assenza del tetto integra una contraddizione in termini, già desumibile dal verbale riprodotto nella sentenza appellata, che il primo giudice avrebbe dovuto rilevare.

La contraddizione si scioglie in un solo senso: difettava non la struttura di copertura, ma il solo manto di tegole. Il verbale originario parla di assenza della «copertura del tetto di tegole», locuzione che designa il rivestimento e non il tetto. La lettura è confermata dalla consistenza delle opere descritta in entrambi i documenti: strutture in cemento armato, tamponamenti, sestiato e opere morte per gli infissi «per entrambi i piani» presuppongono, nella normale sequenza costruttiva, che il solaio di copertura fosse già gettato.

Caduto il presupposto di fatto, viene meno il requisito normativo. L’art. 31, comma 2, L. 47/1985 richiede che sia «stato eseguito il rustico e completata la copertura»; la Circolare ministeriale n. 3357 del 30 luglio 1985 precisa che la copertura può essere costituita dal tetto ovvero dal solaio dell’ultimo piano, dovendo in ogni caso concorrere a definire il volume dell’edificio. Il manto di tegole appartiene alle finiture, la cui mancanza è compatibile con la nozione di edificio ultimato al rustico. Il provvedimento è dunque viziato per travisamento del presupposto di fatto e difetto di istruttoria.

Non giova il richiamo all’efficacia privilegiata del verbale: essa copre i fatti attestati, non l’interpretazione datane dall’Amministrazione a distanza di trentasei anni. Cade per le medesime ragioni il capo relativo alla dolosa infedeltà ex art. 40, comma 1, L. 47/1985, poiché non è infedele la dichiarazione di ultimazione di un edificio del quale residuava solo la posa delle tegole. Gli ulteriori motivi restano assorbiti. Nessuna questione di ammissibilità documentale si pone ai sensi dell’art. 104, comma 2, c.p.a., essendo i documenti decisivi prodotti dalla stessa Amministrazione resistente. Le spese del doppio grado seguono la soccombenza.