Manufatto agricolo autonomo non è pertinenza e richiede permesso di costruire (Cons. Stato n. 7557 del 15.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di pertinenza urbanistico-edilizia ricomprende esclusivamente opere di modesta entità, accessorie a un edificio principale e inidonee a determinare un carico urbanistico ulteriore rispetto a quest’ultimo; restano escluse le opere che, per dimensioni e caratteristiche funzionali, presentino autonomia costruttiva e un proprio valore di mercato. La destinazione soggettivamente impressa dal titolare, anche se strumentale all’attività agricola, non è sufficiente a qualificare il manufatto come pertinenza. Il fabbricato che, per consistenza e assetto costruttivo, alteri in modo stabile lo stato dei luoghi integra gli estremi della nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 e necessita del permesso di costruire a norma dell’art. 10, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001. L’ordine di demolizione è atto vincolato e non richiede la comunicazione di avvio del procedimento; l’eventuale vizio di partecipazione è superato dalla sanatoria processuale ex art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990 quando il provvedimento abbia natura vincolata.

Il Fatto

La proprietaria di un terreno in zona agricola nel Comune di Grottaferrata ha impugnato davanti al TAR Lazio l’ordinanza comunale del 3 gennaio 2012, con cui le è stata ingiunta la demolizione di un manufatto prefabbricato in legno, posto su basamento in cemento armato, della superficie coperta di circa 51,83 mq e con volume complessivo superiore a 143 mc. Il provvedimento richiamava il regime urbanistico dell’area, che impone un lotto minimo di 30.000 mq per l’edificazione agricola, e il vincolo paesaggistico.

La ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990 per mancata comunicazione di avvio e l’erroneità del presupposto, sostenendo che l’opera, di modeste dimensioni e destinata al deposito di attrezzi, dovesse qualificarsi come pertinenza del fondo e non richiedesse titolo edilizio. Il TAR ha respinto il ricorso. La proprietaria ha proposto appello, riproponendo entrambe le censure; il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta separatamente il profilo sostanziale e quello procedimentale. Sul primo richiama l’univoca giurisprudenza amministrativa — da ultimo le decisioni Sez. III n. 7486 del 2025, Sez. V n. 8446 del 2025, Sez. VI n. 8847 del 2025 e Sez. VII n. 7702 del 2025 — che circoscrive la pertinenza urbanistico-edilizia alle opere di modesta entità, accessorie a un edificio principale e prive di ulteriore carico urbanistico.

Il Collegio applica tale criterio al caso concreto e lo supera: il manufatto, ancorché destinato dall’appellante all’esercizio dell’attività agricola, si palesa autonomo per le sue oggettive caratteristiche costruttive e dimensionali, puntualmente descritte nel provvedimento demolitorio. La strumentalità funzionale invocata è frutto di una scelta soggettiva del titolare e non incide sulla qualificazione edilizia dell’opera.

La Corte rileva inoltre che il fabbricato ricade in zona vincolata e ha comportato un’alterazione dello stato dei luoghi: circostanza già accertata dal giudice di primo grado e non censurata con l’appello, per la quale è pacifica la necessità del titolo edilizio. Il manufatto integra pertanto la fattispecie della nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, con conseguente obbligo di permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001. Non risulta contestato il difetto del lotto minimo richiesto in area agricola.

Il rigetto delle censure sostanziali determina il rigetto anche del motivo procedimentale. Il Collegio applica l’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990: la natura vincolata dell’ordine di demolizione e l’insussistenza dei presupposti per un esito diverso rendono irrilevante il vizio di mancata partecipazione. L’appello è quindi respinto e la sentenza di primo grado confermata; nulla sulle spese per l’assenza di costituzione del Comune.