La motivazione apparente e il contrasto inconciliabile rendono nulla la sentenza d’appello sul preliminare (Cass. civ. Sez. 2 n. 11116 del 25.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. ad opera del d.l. n. 83/2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto al “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. La violazione sussiste quando la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero presenti un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o risulti perplessa e obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata. La censura di violazione delle norme costituzionali non è direttamente prospettabile ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dovendo passare attraverso l’eccezione di illegittimità costituzionale della norma applicata.

Il Fatto

Il promissario acquirente di un compendio immobiliare, dopo aver versato una caparra confirmatoria, recedeva dal contratto preliminare avendo accertato la presenza di abusi edilizi non sanabili, convenendo in giudizio la promittente venditrice per ottenere la restituzione del doppio della caparra. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d’Appello, ritenendo che gli abusi fossero stati eliminati in corso di causa e non incidessero in modo rilevante sulla consistenza del bene e sulle esigenze abitative dell’acquirente, respingeva la domanda. Avverso tale sentenza, il promissario acquirente proponeva ricorso per cassazione fondato su cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, scrutinate congiuntamente la prima e la terza censura, le ha ritenute fondate. Il giudice di merito non aveva spiegato quale fosse l’interesse concreto del promissario acquirente che rendeva non rilevante la perdita di utilizzabilità del vano interrato e della comunicazione tra il locale deposito e il soggiorno, né aveva indicato per quali ragioni gli abusi non compromettessero le esigenze abitative. Tale affermazione è stata qualificata come radicalmente apodittica e idonea a integrare un’ipotesi di motivazione apparente, nullità processuale deducibile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

La Corte ha inoltre rilevato un contrasto irriducibile tra le affermazioni della sentenza impugnata: la Corte distrettuale aveva prima affermato che l’eliminazione degli abusi fosse avvenuta in corso di causa, per poi sostenere che gli interventi modificativi erano stati realizzati prima della data fissata per il rogito, nonostante dagli atti emergesse che l’eliminazione era successiva all’ordinanza comunale del 2012 e quindi ben oltre la scadenza del termine per la stipula del definitivo.

Richiamando i principi delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014 e la giurisprudenza successiva, la Suprema Corte ha precisato che il vizio di motivazione sindacabile in sede di legittimità si esaurisce nelle ipotesi di mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile e motivazione perplessa, esclusa ogni rilevanza del mero difetto di sufficienza. Nel caso di specie, entrambe le anomalie motivazionali erano presenti nel testo della sentenza impugnata.

La seconda censura è stata dichiarata inammissibile: la violazione delle norme costituzionali non può essere dedotta direttamente come motivo di ricorso, dovendo essere fatta valere tramite l’eccezione di illegittimità costituzionale. Il quarto e il quinto motivo restano assorbiti. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.