Mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali e ordine di demolizione (Cons. Stato n. 6180 del 14.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso assume rilevanza urbanistica quando comporta il passaggio tra categorie funzionalmente autonome, secondo l’elencazione dell’art. 23-ter, comma 1, d.P.R. n. 380/2001; il transito da categoria rurale a produttiva e direzionale integra pertanto cambio di categoria funzionale e necessita di titolo edilizio. L’assenza del titolo legittima l’ordine di demolizione, anche indipendentemente dalla conformità urbanistica delle opere. Non rileva, a tal fine, la sopravvenuta previsione di una destinazione produttiva nel nuovo strumento urbanistico, quando manchi un’istanza di accertamento di conformità. La censura avverso la zonizzazione è inammissibile per difetto di interesse, non potendo arrecare all’appellante alcun vantaggio satisfattivo. Le opere accessorie e i volumi interrati seguono la sorte del complesso abusivo, dovendosi valutare l’incidenza complessiva dell’intervento sull’assetto del territorio.

Il Fatto

Il proprietario di un compendio immobiliare in area classificata agricola impugnava davanti al TAR Campania l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto la demolizione di una pluralità di manufatti, contestando il mutamento d’uso di un fabbricato assentito per pertinenza agricola e garage, la realizzazione di ambienti interrati, tettoie, strutture in cemento armato e un capannone con piazzale.

Il TAR rigettava il ricorso con sentenza breve, compensando le spese. Il ricorrente proponeva appello affidato a cinque motivi. In pendenza del giudizio chiedeva il rinvio della causa, deducendo che il Comune aveva approvato in via preliminare il nuovo Piano Urbanistico Comunale, che avrebbe ricondotto l’area alla destinazione produttiva, così consentendo la cd. doppia conformità.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge anzitutto l’istanza di rinvio: le opere risultano realizzate in assenza di titolo edilizio, a prescindere dalla loro conformità urbanistica, e non consta alcuna istanza di concessione in sanatoria. L’approvazione del nuovo strumento urbanistico non incide dunque sul giudizio.

Nel merito, il Collegio corregge l’impostazione del primo giudice sul manufatto principale: esso non è sine titolo, essendo autorizzato con provvedimento del 1999, rilasciato sotto il vigore del nuovo PRG. L’uso assentito era però agricolo e di garage; il mutamento d’uso verso la destinazione per uffici è stato accertato in epoca successiva. Richiamato l’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, la Corte qualifica il passaggio da rurale a produttiva e direzionale come transito tra categorie funzionali non omogenee, con incidenza sul carico urbanistico, in linea con il proprio precedente Sez. II n. 3075 del 2024.

La censura sulla legittimità della zonizzazione è dichiarata inammissibile per difetto di interesse: l’accoglimento non arrecherebbe alcun vantaggio all’appellante, che ha mutato l’uso senza titolo. Quanto alla tettoia, le caratteristiche di solidità, stabilità e ancoraggio al suolo, unite alla modifica della sagoma, ne impongono la qualificazione come nuova opera soggetta a permesso di costruire, secondo il richiamato Cons. Stato Sez. VI n. 7326 del 2024; il vincolo pertinenziale è riconoscibile solo per opere di modestissima entità.

Gli ambienti interrati non costituiscono volume tecnico: la rilevante consistenza e il collegamento mediante corridoi e scale alla struttura sovrastante ne rivelano l’autonomia funzionale, in coerenza con Sez. V n. 8720 del 2024. Quanto agli altri manufatti, la Corte ribadisce che non è in discussione la legittimità delle opere originarie, ma dell’ulteriore attività edilizia non autorizzata. Il piazzale pavimentato, infine, ripete l’abusività del capannone, dovendosi valutare l’incidenza complessiva dell’intervento e non i singoli manufatti in modo atomistico, come affermato da Sez. VII n. 1382 del 2025.

La censura sulla mancata distinzione tra gli artt. 31 e 33 d.P.R. n. 380/2001 è inammissibile, perché rivolta contro l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale non ancora comminata. Infine, il rigetto dell’istanza di CTU è legittimo: rientra nella discrezionalità del giudice e l’accertata abusività rende l’istruttoria inutile. L’appello è respinto con compensazione delle spese.