Mutamento di destinazione d’uso e ordine di demolizione per opere difformi (TAR Toscana n. 1702 del 24.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento non autorizzato della destinazione d’uso di un immobile, che lo assegni a una diversa categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, integra una situazione di illiceità rilevabile d’ufficio nell’esercizio del potere di vigilanza, anche in assenza di opere edilizie. La trasformazione di un annesso rurale da magazzino a civile abitazione determina un aumento del carico urbanistico, perché amplia la superficie residenziale e la volumetria utile rispetto al titolo originario. Ne consegue che l’intervento, ove eseguito in difetto di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica in area vincolata, è qualificabile come opera in totale difformità dal titolo e legittima l’ordine di demolizione. La legittimità della misura ripristinatoria non è esclusa dalla circostanza che l’incremento volumetrico derivi dalla tipologia dei materiali utilizzati, poiché ciò che rileva è l’aumento planivolumetrico utile sul piano urbanistico.

Il Fatto

I proprietari di un annesso rurale, originariamente assentito come magazzino con autorizzazione edilizia e paesaggistica, impugnavano l’ordinanza con cui il Dirigente dell’Ufficio Tecnico comunale aveva ingiunto la demolizione delle opere eseguite in difformità dai titoli e il ripristino dello stato dei luoghi.

A seguito di sopralluoghi della polizia municipale, erano emerse difformità nelle altezze e nelle misure planimetriche, l’assenza della parete posteriore del locale deposito e la presenza di un volume non misurabile. Dall’accesso agli atti presso il Genio Civile risultava inoltre che l’edificio era stato oggetto di demolizione e ricostruzione. Il Comune contestava quindi anche la modifica di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione e l’assenza della necessaria autorizzazione paesaggistica.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, il Collegio esamina la doglianza relativa ai destinatari dell’ordine demolitorio. L’ordinanza è correttamente indirizzata ai proprietari e alla committente dei lavori, quale responsabile dell’abuso. Quanto ai tecnici e alla ditta esecutrice, l’eventuale difetto di legittimazione passiva attingerebbe soggetti estranei all’impugnazione e non recherebbe alcuna utilità concreta ai ricorrenti: la censura è pertanto inammissibile per difetto originario di interesse.

Nel merito, il Tribunale rileva che dagli accertamenti è emerso un radicale intervento di demolizione e ricostruzione dell’annesso, con mutamento di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione. L’amministrazione ha quindi correttamente inquadrato l’opera nell’alveo delle opere in totale difformità dal titolo, comportanti la realizzazione di un organismo edilizio diverso da quello assentito.

Sul mutamento di destinazione d’uso, il Collegio richiama la giurisprudenza amministrativa, tra cui Cons. Stato, sez. VII, n. 954 del 2024 e Cons. Stato, sez. VI, n. 6418 del 2025. Il cambio di destinazione è urbanisticamente rilevante quando comporta il passaggio a una diversa categoria funzionale secondo l’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, e la destinazione abitativa di un vano originariamente accessorio determina un incremento delle superfici utili e un aggravio del carico urbanistico.

Il Tribunale precisa che, anche al netto dell’amplimento conseguente all’intervento, ciò che rileva è l’aumento planivolumetrico utile sul piano urbanistico, determinato dall’utilizzazione del manufatto come abitazione anziché secondo l’originaria destinazione a magazzino. Tale mutamento avrebbe richiesto il permesso di costruire e la corrispondente autorizzazione paesaggistica, atteso il vincolo insistente sull’area.

La sussistenza del mutamento è confermata dal verbale di sopralluogo, che documenta la presenza di servizi igienici e cucina, e dai progetti depositati presso il Genio Civile. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese di lite.