Mutamento d’uso da produttivo a commerciale rilevante anche senza opere (TAR Emilia-Romagna n. 223 del 28.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, e richiede titolo abilitativo, ogni volta che assegni l’immobile a una categoria funzionale diversa da quella originaria, anche in assenza di opere edilizie. Ai sensi dell’art. 23 ter d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 28 L.R. Emilia-Romagna n. 15/2013, la destinazione impressa di fatto all’immobile integra il mutamento, indipendentemente dal titolo edilizio che ne aveva consentito la costruzione. L’utilizzo di un’area a parcheggio di automezzi da parte di un’impresa di autotrasporto per conto terzi determina il passaggio dalla categoria produttiva a quella commerciale e non è assimilabile al deposito di materiali connesso al ciclo produttivo. Accertato l’abuso, l’amministrazione ha il dovere di rilevarlo e di ordinare il ripristino, senza che ciò integri sviamento di potere.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria e locatrice di un complesso immobiliare destinato ad abitazione, mostra, uffici e magazzino, impugnava l’ordinanza con cui il Comune le ingiungeva il ripristino della destinazione d’uso originaria. Dal sopralluogo della polizia municipale era emerso che l’area, locata a un’impresa di autotrasporto di cose per conto terzi, era utilizzata in prevalenza come parcheggio di automezzi, senza apprezzabili lavorazioni o trasformazioni di beni.

La società deduceva la violazione dell’art. 28 L.R. n. 15/2013 e dell’art. 23 ter d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che il cambio d’uso senza opere non richiedesse titolo edilizio e non alterasse il carico urbanistico, e lamentava sviamento di potere per l’influenza delle lamentele dei residenti. In via pregiudiziale eccepiva la nullità dell’atto di opposizione al ricorso straordinario, sottoscritto dal Sindaco senza difensore.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge l’eccezione pregiudiziale: secondo l’orientamento richiamato (Cons. Stato, sez. V, n. 4136 del 2007; TAR Sicilia, Catania, n. 1348 del 2012), l’atto di opposizione appartiene ancora alla fase amministrativa, poiché la connotazione giurisdizionale del procedimento si realizza solo dopo la sua notifica.

Nel merito, il Collegio ricostruisce il quadro normativo. L’art. 23 ter d.P.R. n. 380/2001 qualifica rilevante il mutamento che assegni l’immobile a una categoria funzionale diversa, ancorché non accompagnato da opere edilizie. L’art. 28 L.R. n. 15/2013 identifica il mutamento rilevante nella sostituzione dell’uso in atto con altra destinazione ammissibile dagli strumenti urbanistici e collega la modifica del carico urbanistico al passaggio tra categorie funzionali.

Gli strumenti urbanistici dell’area prevedevano insediamenti produttivi prevalentemente artigianali e vietavano la sostituzione di superfici destinate ad attività artigianali con superfici destinate ad attività commerciali o a deposito non connesso al ciclo produttivo. Il titolo edilizio del 1981 recava fabbricato ad uso abitazione, mostra, uffici e magazzino. L’uso a parcheggio, conseguente alla locazione a una società di autotrasporto con veicoli senza limite di massa, integra quindi un mutamento rilevante e assegna gli immobili alla categoria commerciale, in luogo di quella produttiva.

Il Tribunale esclude che il parcheggio possa essere ricondotto al deposito di materiali ammesso dalle NTA, perché quel deposito è strettamente connesso all’attività produttiva artigianale: il mero stazionamento di automezzi non vi è assimilabile. Richiamata la giurisprudenza amministrativa (TAR Campania, Napoli, n. 3963 del 2023; Cons. Stato, sez. VI, n. 2913 del 2023), il Collegio ribadisce che il cambio d’uso rilevante esige titolo abilitativo e che, in sua assenza, l’amministrazione deve rilevare l’illegittimità.

Poiché è incontestato che alcun titolo sia stato ottenuto, l’ordinanza di ripristino è immune dai vizi denunciati e il ricorso è respinto, con condanna della ricorrente alle spese di causa, liquidate in dispositivo.