Mutamento d’uso e sanatoria paesaggistica: vietata la superficie utile (Cons. Stato n. 6885 del 14.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di un abuso edilizio realizzato in zona paesaggisticamente vincolata, la sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 presuppone necessariamente l’accertamento di compatibilità paesaggistica postuma ex art. 167 del d.lgs. n. 42 del 2004. Tale accertamento è tassativamente limitato alle fattispecie del comma 4 e non si estende ai lavori che determinano creazione di superfici utili o aumento di quelle legittimamente realizzate. Il mutamento di destinazione d’uso che trasformi superfici accessorie in superfici utili integra incremento rilevante ex se, con conseguente impossibilità di sanatoria. In tal caso la rilevanza paesaggistica è assegnata direttamente dal legislatore ed è preclusa ogni valutazione in concreto del pregiudizio. L’annullamento in autotutela del titolo paesaggistico illegittimo trova adeguata motivazione nel rilievo della illegittimità stessa, senza necessità di un interesse pubblico di particolare rilevanza, soprattutto in zona vincolata.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato rurale, assentito nel 1990 in zona paesaggisticamente vincolata e destinato a deposito agricolo al piano seminterrato e al piano terra e ad abitazione al primo piano, presentava nel 2021 istanza di permesso di costruire in deroga ex art. 14 del d.P.R. n. 380 del 2001 per mutare l’intera destinazione in officina di autoriparazione. Il Consiglio comunale autorizzava il rilascio del permesso in deroga, ma il titolo non veniva effettivamente rilasciato. Il proprietario eseguiva comunque i lavori e nel 2022 presentava SCIA in sanatoria chiedendo l’accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Il Comune rilasciava dapprima l’autorizzazione paesaggistica postuma, poi la annullava in autotutela e rigettava l’istanza di accertamento di conformità. Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, respingeva il ricorso in forma semplificata ex art. 60 c.p.a., richiamando il precedente di Cons. Stato n. 7485/2024. Il proprietario proponeva appello con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i motivi per la loro stretta connessione e li respinge tutti. Muove dalla qualificazione dei provvedimenti impugnati: il diniego di sanatoria e l’annullamento in autotutela ex art. 21 nonies della legge n. 241/1990 dell’accertamento di compatibilità paesaggistica postuma. Rileva che entrambi hanno ad oggetto il medesimo abuso: la trasformazione di un fabbricato a destinazione mista in officina di autoriparazione.

Il passaggio centrale è di ordine sistematico. In zona vincolata, l’accertamento di compatibilità paesaggistica postuma è condizione necessaria, benché non sufficiente, della sanatoria: senza di esso la doppia conformità prescritta dall’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 è inconfigurabile. L’accertamento è però limitato alle sole fattispecie dell’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42 del 2004, tra cui rientrano i lavori che non determinano creazione di superfici utili o aumento di quelle già legittime. In questi casi la rilevanza paesaggistica è assegnata direttamente dal legislatore e non ammette valutazione concreta del pregiudizio, secondo il richiamo a Cons. St. n. 8713/2022.

Applicando tale griglia, la Corte ritiene che il mutamento da destinazione rurale/residenziale a destinazione interamente produttiva abbia determinato un incremento di superficie utile e del carico urbanistico. Le affermazioni dell’appellante sull’invarianza del carico sono giudicate apodittiche. Le agevolazioni introdotte dal d.l. Salva Casa sull’art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 si applicano ai mutamenti concernenti singole unità immobiliari, mentre quello in esame è verticale e riguarda l’intero fabbricato: restano ammessi solo i mutamenti orizzontali. Non ricorre nemmeno l’esonero del punto A.1 del d.P.R. n. 31/2017, poiché il progetto prevedeva opere esterne incidenti sull’aspetto dell’edificio.

Accertata l’illegittimità del titolo paesaggistico per ragione dirimente, diventa irrilevante la questione del silenzio-assenso della Soprintendenza. Quanto all’interesse pubblico, la Corte richiama Corte cost. n. 88 del 2025 e il consolidato orientamento del Consiglio di Stato, da Adunanza plenaria n. 8/2017 a Cons. Stato n. 8462/2024: l’onere motivazionale è attenuato e la motivazione può limitarsi a rilevare l’illegittimità del titolo. L’interesse paesaggistico, di rilievo costituzionale ex art. 9 Cost., giustifica l’esercizio del potere di autotutela. Respinto anche il motivo sull’art. 36-bis, non applicabile perché l’istanza era stata proposta ex art. 36. Spese compensate per soccombenza, liquidate in euro 4.000,00.