Mutamento d’uso verticale sempre consentito ex art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. n. 380/2001: la SCIA è titolo idoneo se conforme alla destinazione prevalente (TAR Puglia n. 684 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso “verticale”, senza opere, di una singola unità immobiliare, ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui al d.m. n. 1444/1968, è sempre consentito ai sensi dell’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. n. 380/2001, come novellato dal d.l. n. 69/2024, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Tale possibilità è condizionata alla conformità del mutamento alla forma di utilizzo prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Le discipline locali e le prescrizioni di origine convenzionale previgenti, che pongano limiti o divieti al mutamento, sono recessive rispetto alla sopravvenuta normativa statale, la quale prevale sulle previsioni restrittive degli strumenti urbanistici. La SCIA costituisce, in tali ipotesi, titolo edilizio idoneo, senza obbligo di corrispondere oneri urbanistici, salva diversa regolamentazione comunale. L’annullamento in autotutela, ex art. 21-nonies l. n. 241/1990, non può essere legittimamente fondato su mere clausole urbanistiche pregresse.

Il Fatto

Il ricorrente presentava una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per il mutamento di destinazione d’uso, da ufficio a residenza, di una propria unità immobiliare situata all’interno di una lottizzazione convenzionata. L’intervento, privo di opere, era fondato sull’art. 23-ter, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001 e si inseriva in un edificio a destinazione prevalentemente residenziale.

Con nota del 23 dicembre 2024, il Comune annullava in autotutela gli effetti della SCIA, ritenendo il cambio d’uso lesivo delle previsioni del piano di lottizzazione e delle norme tecniche di attuazione, con conseguente alterazione degli equilibri tra superfici destinate ai servizi e alla residenza. Il ricorso proposto avverso tale atto veniva sospeso in sede cautelare.

La Motivazione della Corte

Il TAR Puglia ha preliminarmente respinto l’eccezione di improcedibilità fondata su una delibera di Giunta comunale, adottata successivamente al provvedimento impugnato, rilevando che la sopravvenienza regolamentare non può disciplinare i casi pregressi.

Nel merito, il Collegio ha ricostruito il quadro normativo introdotto dal d.l. n. 69/2024 (c.d. “Decreto Salva Casa”), evidenziando come il novellato art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. n. 380/2001, renda sempre ammesso il mutamento di destinazione d’uso “verticale” della singola unità immobiliare nelle zone A), B) e C), purché conforme alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile.

La Corte ha chiarito che le previsioni degli strumenti urbanistici e delle convenzioni di lottizzazione, ove non tradotte in “specifiche condizioni” adeguatamente motivate, sono recessive rispetto alla nuova disciplina statale. Nel caso di specie, l’Amministrazione non aveva ancora esercitato il potere regolamentare di fissare condizioni specifiche alla data del provvedimento di annullamento, sicché non poteva fondare l’autotutela su clausole urbanistiche pregresse.

Quanto al merito, il cambio d’uso da ufficio a residenza è stato qualificato come mutamento “verticale”, ma è stato ritenuto legittimo, risultando la singola unità immersa in un contesto edilizio a chiara prevalenza residenziale (10 unità abitative su un numero complessivo esiguo). Tali dati, non contestati, hanno reso la SCIA titolo idoneo, escludendo altresì l’obbligo di oneri urbanistici in assenza di contrarie previsioni comunali.

Il Collegio ha infine escluso ogni profilo di incompletezza o non veridicità della segnalazione, ritenendo gli elementi prodotti sufficienti e rispondenti ai fatti e ha, conseguentemente, annullato il provvedimento impugnato, compensando le spese e ponendo il contributo unificato a carico dell’Amministrazione.