Mutuo dissenso e tassazione proporzionale della caparra restituita (Cass. civ. Sez. V n. 32217 del 11.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la risoluzione del contratto per mutuo dissenso è assoggettata a tassazione in misura proporzionale ai sensi dell’art. 28, comma 2, d.P.R. n. 131/1986, trattandosi di regola residuale rispetto a quella del comma 1, applicabile quando la risoluzione non si fondi su clausole o condizioni contenute nel negozio da risolvere o in un patto autonomo stipulato entro il secondo giorno successivo. L’accordo risolutorio costituisce un nuovo negozio giuridico di tipo solutorio, con contenuto uguale e contrario a quello originario, che dà origine a un nuovo passaggio di ricchezza correlato agli effetti ripristinatori e restitutori. La tassazione proporzionale non richiede un effettivo arricchimento, né contrasta con l’art. 53 Cost., poiché il prelievo colpisce la ricchezza trasferita anche indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo. Non è applicabile l’art. 8, parte prima, della Tariffa, che riguarda la diversa ipotesi della risoluzione giudiziale fondata su un vizio di funzionamento del rapporto e non sulla concorde volontà delle parti.

Il Fatto

Con contratto preliminare del dicembre 2010, una società si è impegnata a vendere a un’altra un terreno edificabile per 4.700.000 euro oltre IVA, con versamento di una caparra confirmatoria di 400.000 euro. Dopo il rilascio del permesso di costruire, le parti hanno concordato informalmente una proroga del termine per il definitivo e un acconto di 1.000.000 di euro, senza registrare tali accordi.

Con atto pubblico del marzo 2012 l’area è stata ceduta a una terza società, con previsione di concessione in leasing; contestualmente il preliminare è stato risolto consensualmente e la somma di 1.400.000 euro è stata restituita. L’Ufficio ha ritenuto la risoluzione soggetta a tassazione ai sensi dell’art. 28, comma 2, d.P.R. n. 131/1986, applicando l’aliquota del 3% sulla retrocessione e notificando un avviso di liquidazione. La Commissione tributaria provinciale ha accolto il ricorso delle società; la Commissione tributaria regionale ha poi accolto l’appello dell’Ufficio.

La Motivazione della Corte

Investita del ricorso, la Corte affronta la questione della qualificazione della restituzione della caparra conseguente alla risoluzione del preliminare. La parte contribuente sosteneva che la restituzione non costituisse una prestazione derivante dalla risoluzione, ma un atto autonomo privo di contenuto patrimoniale ai sensi dell’art. 11 della Tariffa, con conseguente applicazione di imposta fissa e non proporzionale.

La Corte osserva anzitutto che la riconduzione del negozio al mutuo dissenso è qualificazione operata dal giudice di merito, che non può essere rimessa in discussione in sede di legittimità, derivando dalla lettura fattuale sottostante. Nel merito, il contratto risolto per mutuo dissenso annulla retroattivamente il contratto originario, cancellando obblighi e diritti preesistenti, e dà origine a un nuovo negozio giuridico di tipo solutorio, soggetto a tassazione proporzionale.

Il percorso argomentativo si fonda su un indirizzo consolidato. La Corte richiama Cass. n. 26212 del 2021, che definisce il mutuo dissenso come ritrattazione bilaterale del contratto, con conclusione di un nuovo negozio uguale e contrario, integrando un contratto del tutto nuovo e autonomo. Viene citata anche Cass. n. 16681 del 2024, che ha ribadito come nel discrimine tra imposizione in misura fissa e proporzionale rilevi l’individuazione di un nuovo passaggio di ricchezza correlato agli effetti ripristinatori e restitutori. Si richiamano inoltre Cass. n. 24506 del 2018 e Cass. n. 5745 del 2018.

Quanto alla dedotta violazione del principio di capacità contributiva, la Corte ribadisce che la tassazione proporzionale non richiede un effettivo arricchimento, ma si fonda sulla semplice esistenza del nuovo contratto risolutivo con effetti restitutori. La tassazione colpisce la ricchezza trasferita anche indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo. Non è pertanto applicabile l’art. 8, parte prima, della Tariffa, che riguarda la diversa ipotesi della risoluzione giudiziale, il cui presupposto è un vizio di funzionamento del rapporto e non la concorde volontà delle parti.

Il motivo è dunque dichiarato infondato e il ricorso rigettato. La Corte condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.500,00 euro per compensi oltre alle spese prenotate a debito, e dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.