Autorizzazione paesaggistica necessaria per piscina e strutture in legno in area vincolata (Cons. Stato n. 6578 del 24.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’area gravata da vincolo paesaggistico impone, ai sensi dell’art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/01, il previo rilascio del nulla osta della Soprintendenza per gli interventi edilizi ivi realizzati. Non integrano attività edilizia libera, e non rientrano pertanto nelle voci A16) e A17) dell’Allegato A al d.P.R. n. 31/17, la piscina di 336 mq e le tre strutture in legno rispettivamente di 27, 35 e 36 mq, realizzate per la gestione ordinaria di un centro sportivo. La loro dimensione e la loro natura escludono il carattere precario, ancillare e servente richiesto dalla disciplina. In difetto del nulla osta soprintendentizio, l’ordine inibitorio adottato dall’Amministrazione comunale è legittimo, né può invocarsi alcun affidamento del privato fondato sulla precedente tolleranza di interventi analoghi.

Il Fatto

Un’Unione Sportiva Dilettantistica ha impugnato davanti al TAR Lazio la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale le ha ordinato di non realizzare le opere oggetto di una CILA, presentata per la gestione di un centro sportivo. Il ricorso, affidato a plurime violazioni di legge e all’eccesso di potere, è stato respinto con sentenza n. 13387/2024.

La società ha quindi proposto appello, deducendo l’error in iudicando, la violazione degli artt. 6 e 6-bis d.P.R. n. 380/01 e dell’Allegato A al d.P.R. n. 31/17, nonché l’eccesso di potere. Ha chiesto la riforma della sentenza e l’annullamento dell’atto impugnato. Roma Capitale ha resistito chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello. La questione centrale riguarda la riconducibilità delle opere all’attività edilizia libera, con conseguente esclusione dell’obbligo di nulla osta paesaggistico. L’appellante sosteneva che piscina e strutture in legno rientrassero nelle voci A16) e A17) dell’Allegato A al d.P.R. n. 31/17.

La Sezione ha anzitutto rilevato che le opere ricadono in un’area interessata dal vincolo paesaggistico contenuto nel Piano Territoriale Paesistico Regionale, approvato con delibera consiliare del Lazio n. 5 del 2 agosto 2019, qualificata come “Paesaggio naturale di continuità” e ricompresa fra i “Beni d’insieme… località per zone di interesse archeologico”. Trova quindi applicazione la disciplina degli artt. 142 ss. d.lgs. n. 42/04. Poiché non risulta rilasciato il nulla osta della Soprintendenza, necessario ai sensi dell’art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/01, sussiste la circostanza ostativa alla realizzazione degli interventi.

Il Collegio ha poi confutato l’inquadramento nelle richiamate voci. La voce A.16) riguarda l’occupazione temporanea di suolo con strutture ancorate senza opere murarie o di fondazione, per manifestazioni, spettacoli, eventi o esposizioni e vendita di merci, per un periodo non superiore a 120 giorni nell’anno solare. Nel caso di specie non ricorre alcuna di tali ipotesi, trattandosi della gestione ordinaria di un centro sportivo. La natura e le dimensioni delle opere escludono inoltre il carattere precario, ancillare e servente rispetto all’attività principale.

Quanto alla voce A.17), essa concerne installazioni esterne poste a corredo di attività economiche, costituite da elementi facilmente amovibili. La struttura dei manufatti previsti dalla norma è diversa da quella delle opere di causa e le significative dimensioni di queste ultime escludono la loro natura meramente strumentale rispetto alle attività richiamate dalla disposizione.

Il secondo motivo, incentrato sull’eccesso di potere per la tolleranza di iniziative analoghe negli ultimi cinque anni, è stato disatteso. La peculiare tipologia dei manufatti realizzati in area vincolata e in assenza del necessario nulla osta soprintendentizio esclude qualsiasi affidamento giuridicamente tutelabile e impone l’emanazione dell’ordine inibitorio. Le spese di lite sono state compensate per la natura delle questioni esaminate.