Nuova costruzione e altezza massima: illegittimo il permesso per difetto di istruttoria (TAR Abruzzo n. 123 del 10.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire che assentisce un intervento qualificabile come nuova costruzione, per la radicale diversità di sagoma, superficie, volumetria e area di sedime rispetto al fabbricato demolito, è illegittimo per difetto di istruttoria quando il Comune non abbia previamente verificato il rispetto del parametro dell’altezza massima prescritto dalle NTA. La qualificazione dell’intervento non si desume dalle discordanti indicazioni del richiedente, ma dalla sua concreta consistenza. Il parametro dell’altezza massima impone il rispetto del limite in ogni punto del fabbricato e non può essere sostituito dal criterio della media delle altezze dei fronti, che disciplina l’altezza dell’edificio e non l’altezza massima. L’assenza della documentazione altimetrica rende incompleta l’istruttoria e impedisce di accertare la conformità del progetto.

Il Fatto

Una società ha ottenuto dal Comune un permesso di costruire per demolire un fabbricato residenziale e realizzare due nuovi corpi di fabbrica in zona A centro storico. I ricorrenti, titolari di diritto di abitazione e di proprietà dell’immobile prospiciente l’area di intervento, hanno chiesto l’accesso agli atti e poi invitato il Comune all’autotutela. Il Comune ha sospeso i lavori e riscontrato negativamente la diffida.

I ricorrenti hanno impugnato il titolo edilizio e la nota di riscontro, deducendo la violazione dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 27 delle NTA comunali. Il Tribunale ha disposto una verificazione ex art. 66 c.p.a., poi depositata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le eccezioni di inammissibilità per carenza di interesse e di tardività. Sussiste la vicinitas e l’interesse concreto degli abitanti a che il territorio si sviluppi nel rispetto della disciplina urbanistica. Quanto al termine, le censure attengono al quomodo dell’edificazione e non all’an: il dies a quo non coincide con l’inizio dei lavori. La nota comunale del 1° settembre 2023, emessa all’esito di nuova istruttoria e sopralluoghi, costituisce provvedimento di conferma e non meramente confermativo, tempestivamente impugnato.

La verificazione è ritenuta regolare: il contraddittorio è stato assicurato dall’invio della bozza ai tecnici e dall’esame delle osservazioni. La censura sull’asserita ristrettezza dei tempi è infondata, avendo il verificatore operato in circa sessanta giorni rispetto al termine massimo di novanta.

Nel merito, il Tribunale qualifica l’intervento come nuova costruzione e non come demolizione e ricostruzione. Il richiamo all’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001 contenuto nella relazione del progettista non è dirimente, essendo smentito da altre indicazioni della domanda che richiamano l’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001. La verificazione ha acclarato una notevole differenza di volume, sagoma e area di sedime, secondo l’insegnamento di Cons. Stato, Sez. VI, n. 5769/2023 e di Cons. Stato, Sez. IV, n. 2106/2022. Ne consegue l’infondatezza della censura sull’assenza di piani attuativi e sull’irrilevanza della consistenza del fabbricato demolito.

È invece fondata la censura sul difetto di istruttoria. La tavola con il piano quotato è stata consegnata solo dopo il rilascio del titolo, sicché il Comune non ha potuto verificare il parametro dell’altezza massima di m. 10,50 previsto dall’art. 27 delle NTA. Il verificatore ha rilevato discordanze e carenze progettuali che non consentono di stabilire con certezza il rispetto del limite, che in alcuni punti potrebbe essere superato. Il Collegio esclude che l’art. 12 delle NTA, sulla media delle altezze, possa estendersi all’altezza massima, richiamando Cass. civ., Sez. II, n. 10264/2016. Il ricorso è quindi accolto e i provvedimenti impugnati annullati, con condanna alle spese e compenso del verificatore a carico del Comune.