Nuovo acquirente di immobile abusivo destinatario dell’ordine di demolizione (TAR Liguria n. 837 del 14.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di opere edilizie abusive ha natura riparatoria e ha per oggetto le opere, non il responsabile: la sua adozione prescinde da qualsiasi valutazione di imputabilità e di stato soggettivo del titolare del bene. Destinatario legittimato passivo è il soggetto che ha il concreto potere di rimuovere l’abuso, cioè il proprietario, anche se non responsabile in via diretta. Il nuovo acquirente dell’immobile abusivo, o del sedime su cui è stato realizzato, succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario, compresa l’abusiva trasformazione, e subisce gli effetti del diniego di sanatoria e dell’ingiunzione di demolizione, pur se l’abuso è stato commesso prima del trasferimento. Gli abusi vanno valutati unitariamente e non in modo atomistico, avuto riguardo all’incidenza complessiva sul contesto immobiliare e paesistico.

Il Fatto

La società ricorrente aveva acquistato in sede esecutiva, in forza di decreto di trasferimento, un complesso immobiliare composto da un fabbricato in corso di costruzione e da terreni. Il Comune aveva contestato violazioni urbanistico-edilizie e, con una prima ordinanza, aveva ingiunto la demolizione di una serie di opere: pista di cantiere e movimentazione di terre, difformità e realizzazione ex novo di muri di contenimento, deposito di materiali da demolizione, nuove sponde di un rio realizzate con modalità diverse dal permesso di costruire.

Con il provvedimento impugnato il Comune revocava la prima ordinanza e adottava una nuova ingiunzione di demolizione ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001. La società agiva per l’annullamento dell’atto e, ex art. 116 c.p.a., per l’accesso ai documenti, deducendo genericità dell’imputazione soggettiva e descrittiva degli abusi, insussistenza degli stessi e omessa ingiunzione nei confronti degli autori materiali. Il Comune eccepiva l’inammissibilità del ricorso per carattere meramente confermativo dell’atto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene di poter prescindere dall’eccezione preliminare, perché il ricorso è palesemente infondato nel merito. In via preliminare osserva che la società aveva acquistato il compendio in esito a procedura esecutiva e che il decreto di trasferimento conteneva un paragrafo specificamente dedicato alle criticità, con indicazione delle difformità poi contestate e del diniego di una precedente pratica di sanatoria.

Il ricorso, nei motivi secondo e terzo, pretendeva una valutazione separata delle singole opere. Il Tribunale richiama il principio per cui è necessario un apprezzamento unitario e complessivo degli abusi, dovendosi identificare l’opera abusiva con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare: il pregiudizio all’assetto del territorio e al paesaggio deriva dall’insieme dei lavori e dalle reciproche interazioni, non da ciascun intervento in sé (Cons. Stato, Sez. VI, 18 ottobre 2023, n. 9052; Cons. Stato, Sez. VII, 25 agosto 2023, n. 7939; Cons. Stato, Sez. VII, 2 aprile 2024, n. 2990).

Nel merito, la sanzione demolitoria ha natura riparatoria e ha per oggetto le opere abusive: l’individuazione del destinatario comporta l’accertamento di chi sia obbligato propter rem a demolire e prescinde da ogni valutazione sulla imputabilità e sullo stato soggettivo del titolare (Cons. Stato, Ad. Plen., 11 ottobre 2023, n. 16). Il nuovo acquirente succede nei rapporti attivi e passivi relativi al bene, compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti del diniego di sanatoria e dell’ingiunzione successivamente impartita, pur essendo l’abuso commesso prima del trasferimento (Cons. Stato, Sez. II, 26 settembre 2024, n. 7802; Cons. Stato, Sez. VI, 23 aprile 2024, n. 3711).

Destinatario legittimato passivo è dunque il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l’abuso: non occorre stabilire se il proprietario sia responsabile, poiché la norma prevede la sua legittimazione passiva all’esecuzione dell’ordine senza richiedere l’accertamento di alcuna responsabilità. La conclusione vale a maggior ragione nel caso di specie, in cui l’acquirente era consapevole dell’abuso al momento dell’aggiudicazione.

Il ricorso è pertanto rigettato. Le spese sono compensate integralmente per soccombenza reciproca, essendo il Comune rimasto soccombente sull’azione di accesso agli atti.