Obbligo di residenza decennale e penale nel permesso di costruire (Cons. Stato n. 5143 del 12.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Quando il rilascio del titolo edilizio è subordinato alla sottoscrizione di un atto unilaterale d’obbligo, il soggetto che lo ha sottoscritto resta titolare delle obbligazioni assunte verso l’Amministrazione anche dopo la cessione dell’immobile. La cessione non trasferisce automaticamente all’acquirente l’intero fascio degli impegni e non libera il cedente. Diversamente, la vendita diventerebbe strumento per eludere le prescrizioni che il Comune ha ritenuto essenziali ai fini del permesso di costruire. È legittima la penale applicata al cedente che non abbia fatto osservare all’acquirente l’obbligo di stabilire e mantenere la residenza nell’immobile. L’obbligo di residenza decennale, imposto in zona agricola a presidio abitativo, persegue una finalità programmatoria di tipo urbanistico e non eccede il potere pianificatorio.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza dirigenziale con cui il Comune gli ha ingiunto il pagamento di una penale per la mancata ottemperanza ai termini dell’atto unilaterale d’obbligo sottoscritto nel 2003. L’atto era stato richiesto per ottenere il titolo edilizio relativo all’ampliamento di un immobile ricadente in zona agricola, in applicazione dell’art. 55 delle N.T.A. del P.R.G. come modificato.

Il Comune, dopo aver annullato in autotutela la prima ordinanza, ha adottato un nuovo provvedimento con penale rideterminata in misura inferiore. I ricorsi per motivi aggiunti avverso tali atti sono stati in parte dichiarati irricevibili e in parte respinti dal TAR Toscana. Il ricorrente ha proposto appello, dolendosi che la penale fosse stata applicata a lui anziché all’acquirente subentrato nel frattempo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’appello e affronta il nodo centrale del subentro negli obblighi convenzionali. Tra gli impegni assunti con l’atto unilaterale vi era quello di far osservare all’acquirente la prescrizione sul trasferimento della residenza. Tale obbligo non è stato adempiuto e la penale contestata risulta pienamente giustificata.

La Corte enuncia la regola generale: quando il permesso di costruire è subordinato a una convenzione edilizia, anche in caso di cessione dell’immobile il venditore rimane titolare delle obbligazioni sottoscritte con l’Amministrazione. La ragione è sistematica: diversamente, la cessione del bene potrebbe diventare lo strumento per eludere le prescrizioni che il Comune ha ritenuto essenziali per il rilascio del titolo. Il primo motivo è quindi infondato.

Analoga sorte subisce il secondo motivo. La tesi secondo cui l’inottemperanza dell’acquirente sarebbe dipesa dalla mancata trascrizione dell’atto da parte del Comune è erronea in fatto, perché la registrazione e la trascrizione sono state effettuate. In ogni caso, in attuazione dell’art. 55 delle N.T.A., la convenzione ha previsto sette impegni vincolanti, tra cui quello di far osservare, mediante specifico impegno contrattuale, agli acquirenti tutti gli obblighi derivanti dall’atto unilaterale.

Il terzo motivo, oltre che inammissibile per divieto di novum in appello, è infondato nel merito. Il ricorrente ha sottoscritto l’atto per ottenere il titolo edilizio e, ove avesse ritenuto vessatorie talune clausole, avrebbe dovuto richiederne l’eliminazione e impugnare il diniego. Quanto alla pretesa estraneità dell’obbligo di residenza decennale alla funzione pianificatoria, la Corte osserva che la finalità di ottenere una stabile presenza umana in zona agricola costituisce perseguimento di una finalità programmatoria di tipo urbanistico, rispetto alla quale l’obbligo contestato è solo lo strumento per garantirne l’effettività.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.